부산 서면 빌딩 시세

부산 서면을 두 번 걸었습니다. 롯데백화점에서 출발해서 1번가, 2번가, 전포 카페거리, 전포 사잇길을 지나 부전역까지 갔습니다.

부산에서 제일 비싼 땅이 어디냐고 물으면 대부분 해운대나 광안리를 말합니다. 아닙니다. 서면 중앙대로입니다. 10년 넘게 그랬습니다. 그런데 지금 돈이 움직이는 곳은 거기가 아니었습니다.

서면이 부산의 중심인 이유

서면역은 부산 지하철 1호선과 2호선이 교차하는 유일한 환승역입니다. 서면에서 부산 웬만한 곳은 대중교통으로 30분 안에 닿습니다.

• 1호선 — 남포동, 부산역, 서면, 동래, 연산, 부산대
• 2호선 — 해운대, 센텀시티, 광안리, 서면, 덕천, 양산

교통만 그런 게 아닙니다. 서면 교차로에 국민은행, 하나은행, 기업은행, 부산은행이 전부 있습니다. 금융에 문화, 행정, 의료까지 한 자리에 모여 있습니다.

공시지가 1위는 금강제화 건물, 유플러스 건물, 동보프라자 세 곳이 돌아가면서 차지해왔습니다. 요즘은 동보프라자 쪽이 다시 앞섰습니다.

BRT가 바꿔놓은 동선

서면 이야기를 하려면 BRT를 빼놓을 수 없습니다. 중앙버스전용차로요. 2015년에 공사를 시작했는데, 버스 차선 하나 생긴 걸로 끝난 일이 아니었습니다.

제일 크게 바뀐 건 횡단보도입니다. 예전 서면 기억하시는 분들은 아실 겁니다. 1번가에서 2번가 가려면 지하도로 내려갔다 올라왔습니다. 지금은 지상으로 건넙니다. 도로를 사이에 두고 끊겨 있던 상권이 그렇게 붙었습니다.

최근 서면에서 일어난 거래

올리브영 건물 — 315억에서 415억

동보프라자 바로 옆 건물입니다. 2022년에 315억. 1년 4개월 뒤인 2024년에 415억. 100억이 올랐습니다.

부산에서 300억에서 500억대 거래가 자주 나오는 건 아닙니다. 그런데 이 짧은 기간에 이 값이 나왔습니다. 결국 자리입니다. 교차로에 붙어 있고, BRT 정류장과 횡단보도가 바로 앞이고, 공시지가 최고인 동보프라자와 맞닿아 있습니다.

새마을금고 부지 — 마지막 필지가 평당 2억 9천

새마을금고가 서면 교차로 옆 필지 세 개를 다 샀습니다. 합쳐서 453억입니다. 앞의 두 개는 평당 1억쯤 했는데, 마지막 하나는 제일 작은데 평당 2억 9천이었습니다.

옆 필지를 이미 쥐고 있으면 마지막 한 칸 값은 달라집니다. 그게 없으면 개발 자체를 못 하니까요. 서면 교차로 금융기관 중에 새마을금고만 자리가 없었습니다. 그 값을 치르고 마지막 조각을 맞춘 겁니다.

상권별로 걸어봤습니다

1번가 — 공실은 많지만 거래는 되고 있습니다

롯데백화점 옆 1번가는 한때 서면에서 제일 잘나가던 자리였습니다. 코로나를 정면으로 맞았고 지금은 공실이 꽤 많습니다. 부산 공실 기사에 단골로 나오는 곳입니다.

그런데 재밌는 게 있습니다. 공실이 길어지면서 거품이 빠졌고, 값이 내려온 지금 오히려 거래가 됩니다. 그리고 1번가가 주춤한 사이에 사람들이 2번가와 카페거리, 전포 사잇길로 넘어갔습니다.

2번가 — 대형 브랜드가 들어올 수 있는 자리

2번가는 젊음의 거리를 중심으로 10대, 20대가 많습니다. 쇼핑, 카페, 밥집, 술집, 오락실, 학원가, 대형 브랜드까지 한 상권 안에서 다 됩니다.

ZARA나 나이키 같은 큰 브랜드가 들어올 수 있다는 게 2번가의 힘입니다. 전포동처럼 작은 건물 위주인 데서는 안 되는 일입니다. 서면에서는 100억 아래 건물 찾기가 오히려 어렵습니다.

전포 사잇길 — 조정 국면에 들어섰습니다

전포동에서 제일 뜨거웠던 곳입니다. 한창때 상업지역 메인라인이 평당 4,000만원에서 5,000만원, 일부는 6,000만원 넘게 거래됐습니다. 몇 년 전만 해도 매매든 임대든 문의가 사잇길로 다 몰렸습니다.

지금은 다릅니다. 매물은 나오는데 거래가 안 붙습니다. 걸어보면 1층에도 공실이 보입니다. 권리금은 내려왔고 무권리 매물도 늘었습니다. 새로 들어오는 만큼 빠지는 곳도 많은 자리입니다.

무조건적인 상승 국면이라기보다 한 차례 조정과 재편을 거치는 단계로 보는 것이 맞습니다.

지금 가장 눈여겨보는 곳은 부전역입니다

서면을 다 돌고 나서 제일 눈에 걸린 곳은 따로 있었습니다. 부전역과 부전시장 일대입니다.

기차와 지하철, 버스, 급행철도를 하나로 묶어 사람이 머무는 복합도시를 만드는 것이 목표입니다. 가장 직접적인 수혜 지역은 부전시장이 포함된 부전역 일대입니다.

최근 1년 반 사이 서면 전체를 통틀어 이 구역의 거래량이 가장 많았습니다. 저희 부산지사도 이 블록에서 잔금 대기 중인 건물, 리모델링 완료 건물, 공사 중인 건물까지 복수의 거래를 진행하고 있습니다.

중요한 건 아직 값이 다 반영되지 않았다는 겁니다. 몇 년 전 전포 사잇길 뜨기 시작할 때도 그랬습니다. 나중에 「그때 살 걸」 하는 이야기를 정말 많이 들었습니다. 다들 좋다고 말하기 시작한 다음에는 이미 오른 뒤입니다.

자주 묻는 질문

서면에서 투자 문의가 가장 많은 구역은 어디인가요?

부전역 복합환승센터 개발로 부전시장이 포함된 부전역 일대에 문의가 가장 집중되고 있습니다. 최근 1년 반 사이 서면 전체에서 이 구역의 실거래량이 가장 많았습니다.

서면 1번가는 지금 투자해도 되나요?

공실이 많아 수익률은 낮지만 그만큼 매매가도 내려와 있습니다. 과거 거품이 있던 시기보다 지금 거래 금액이 더 합리적이라는 평가가 있습니다. 공실 리스크와 상권 회복 가능성을 함께 보셔야 합니다.

전포 사잇길은 이제 끝난 상권인가요?

그렇게 단정하기는 어렵습니다. 다만 몇 년 전과 비교하면 거래량과 문의가 크게 줄었고 공실과 무권리 매물이 늘었습니다. 상승기보다는 조정과 재편 단계에 가깝습니다. 상권 회복 여부와 임대수요를 함께 확인해야 합니다.

상가나 건물을 사기 전에 현장에서 무엇을 봐야 하나요?

매매가만 봐서는 부족합니다. 교통과 개발계획, 유동인구, 공실률, 임대료, 권리금, 실제 거래량을 함께 봐야 합니다. 상권은 온라인 자료만 보는 것보다 직접 걸어보면 분위기의 변화를 훨씬 빨리 확인할 수 있습니다.

부산 다른 상권은 광안리·남천동 편에 지번과 숫자로 정리해두었습니다.

정리

• 서면 중앙대로와 2번가는 여전히 부산을 대표하는 중심 상권입니다.
• 가장 뜨거웠던 전포 사잇길은 거래와 임대시장이 조정 단계에 들어섰습니다.
• 최근 1년 반 거래가 가장 많았던 곳은 부전역·부전시장 일대입니다.
• 이미 오른 지역보다 사람과 교통, 개발이 어디로 움직이는지를 먼저 봐야 합니다.

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