왜 바뀌었나
이유는 세 가지예요. 첫째, 고금리예요. 매입가 자체보다 매월 나가는 이자가 더 부담돼요. 공실 한 달이면 그 달 이자가 그대로 손실이에요. 둘째, 양극화예요. 좋은 입지엔 임차 수요가 몰리는데 외곽은 임대료를 낮춰도 안 들어와요. 같은 시장에서 두 그룹이 갈렸어요. 셋째, 시장 회복기 양상이에요. 거래는 살아나는데 평균 안에 잘 팔리는 빌딩과 안 팔리는 빌딩이 같이 들어 있어요. 안 팔리는 이유는 결국 공실이에요.사는 투자 vs 채우는 투자
차이는 명확해요. 사는 투자는 매입까지가 목표예요. 좋은 매물 잡으면 끝이라고 생각하는 거죠. 채우는 투자는 매입이 시작이에요. 임차인 만나고 공실 줄이고 임대료 안정시키는 게 진짜 일이에요. 요즘 시장에서 살아남는 건 후자예요.채우는 투자의 핵심 세 가지
첫째, 임차 운영이에요. 매입 직후 임차인 인터뷰부터 하세요. 건물 하자, 전 주인 약속 사항, 갱신 의사를 다 듣는 거예요. 이 정보 없이는 다음 6개월을 어떻게 굴릴지 못 짜요. 둘째, 가치 창출이에요. 같은 빌딩이라도 1층 업종을 어떻게 채우느냐에 따라 가치가 달라져요. 카페가 들어오면 동네 분위기가 바뀌고, 프랜차이즈가 들어오면 안정적인 임대료가 보장돼요. 리모델링으로 외관을 바꾸면 임차 수요 자체가 다른 층으로 이동해요. 셋째, 임차인 네트워크예요. 좋은 임차인은 발품으로 찾는 거예요. 지역 중개사 관계가 있는 빌딩주는 임차 빈자리가 거의 없어요. 반대로 매입 후 임차 모집에 손을 안 쓰는 분들은 6개월씩 비워둬요.같은 입지, 다른 결과
요즘 시장에서 안 팔리는 빌딩들 보면 매입 후 운영을 안 한 빌딩이에요. 임대료 안 올리고, 임차인 안 만나고, 시설도 그대로 두니까 5년 뒤 가치가 그대로예요. 사실 가치가 떨어진 거죠. 반대로 잘 운영한 빌딩은 같은 입지인데도 매매가 1.5배예요. 이게 운영의 차이예요.빌딩 보유 중이면 점검하세요
지금 빌딩 보유 중이고 그냥 임대료만 받고 있으시면 한번 점검해보세요. 임차인을 직접 만난 적 있는지. 1층 업종이 5년 전과 같은지. 시설 점검이 언제였는지. 이 질문에 답하기 어려우면 빌딩이 알아서 가치를 만들어주는 시대가 아니라는 신호예요.결론
꼬마빌딩 투자 공식이 정말 바뀌었어요. 사는 게 아니라 채우는 거예요. 매입은 50%, 나머지 50%가 운영이에요. 매입가가 가치를 만들지 않아요. 운영 능력이 가치를 만들어요. 다시 말씀드리지만 좋은 빌딩을 사는 것보다 산 빌딩을 좋게 만드는 게 더 중요한 시대예요.자주 묻는 질문
왜 사는 것보다 채우는 것이 중요해졌나요?
세 가지가 겹친 것으로 보입니다. 금리가 높아 매입가보다 매월 나가는 이자가 부담이 되고, 좋은 입지와 그렇지 않은 곳의 임차 수요가 갈렸고, 거래는 살아나는데 그 안에 잘 팔리는 물건과 안 팔리는 물건이 섞여 있습니다. 안 팔리는 쪽의 공통점으로 공실이 자주 지목됩니다. 다만 매입 자체가 덜 중요해졌다는 뜻은 아닙니다. 매입 이후가 이전보다 더 큰 비중을 차지하게 됐다고 보시는 편이 맞습니다.
매입 직후에 무엇부터 해야 하나요?
기존 임차인을 직접 만나 보시는 것을 권합니다. 건물 하자, 전 주인이 구두로 약속한 사항, 갱신 의사를 확인하는 자리입니다. 이 정보 없이는 앞으로 6개월을 어떻게 운영할지 계획이 서지 않습니다. 서류로만 인수인계를 받으면 나중에 드러나는 것들이 있습니다.
같은 입지인데 왜 값이 달라지나요?
1층에 어떤 업종이 들어오느냐, 외관을 손봤느냐에 따라 임차 수요 자체가 달라지는 경우가 있습니다. 카페가 들어오면 동네 분위기가 바뀌고, 프랜차이즈가 들어오면 임대료가 안정적으로 잡힙니다. 다만 이건 상권과 건물 조건이 받쳐 줄 때의 이야기입니다. 운영만으로 입지의 한계를 넘기는 어렵습니다.
지금 빌딩을 보유 중이라면 무엇을 점검하면 되나요?
세 가지를 스스로 물어보시면 됩니다. 임차인을 직접 만난 적이 있는지, 1층 업종이 5년 전과 같은지, 시설 점검이 언제였는지. 답하기 어려우시다면 점검해 볼 시점으로 볼 수 있습니다.
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