부산 광안리 빌딩 시세

안녕하세요, 빌사남 부산지사입니다.

부산 광안리·남천동 일대를 직접 걸었습니다. 스타벅스가 들어간 건물, 농협 건물, 낡은 모텔을 고쳐 호텔로 바꾼 사례, 남천바다로에서 3채가 잇따라 팔린 건까지 지번과 숫자로 정리했습니다.

광안리를 보면 건물로 돈을 버는 두 가지 길이 한 상권 안에 다 보입니다. 완성된 건물을 사서 그대로 받는 길과, 낡은 것을 사서 고쳐 값을 만드는 길입니다. 이번 편의 주제는 그 둘의 차이입니다.

실제 거래

길 하나 — 완성된 건물을 삽니다

남천동 29-19 · 스타벅스 금련산역점 · 93억 6천 · 수익률 4%

지하 1층부터 지상 7층까지 전층 만실입니다. 스타벅스 재계약도 끝난 상태였고, 거래가는 감정가보다 낮았습니다.

수익률 4%. 서울 강남권 완성형 건물이 표면수익률 2~3%대인 것과 비교하면 낫습니다. 스타벅스처럼 오래 머무는 임차인이 1층에 있으면 공실 걱정이 줄고, 나중에 팔 때도 값을 받습니다.

이런 건물은 손볼 게 없다는 것이 장점이자 단점입니다. 사서 바로 임대료를 받지만, 값을 더 만들 여지도 없습니다. 시세가 오르기를 기다리는 투자가 됩니다.

남천동 28-24 · 농협 건물 · 90억 · 평당 4,700만원 (2022년 11월)

토지 191평, 연면적 1,100평, 지하 3층~지상 6층입니다. 상층부는 숙박업이 예정돼 있습니다.

이 거래가 알려주는 것은 값 자체보다 남천동이 100억대 거래를 소화한다는 사실입니다. 지방 상권에서 90억짜리가 실제로 팔린다는 건, 그만한 자금이 이 시장을 보고 있다는 뜻입니다.

길 둘 — 낡은 것을 사서 고칩니다

남천동 28-21 · 29억 모텔 → 아늑 호텔 광안리

빌사남이 직접 계약한 건물입니다. 29억짜리 낡은 모텔을 사서 전체를 뜯어고쳤습니다.

• 객단가 3~4배
• 예약률 100%
• 매출 2배 이상

건물값이 오른 게 아니라 그 건물이 벌어들이는 돈이 달라진 경우입니다. 수익형 부동산의 값은 결국 벌어들이는 돈으로 정해지니, 매출이 2배가 되면 건물값도 따라옵니다.

다만 이 길은 운영이 따라와야 합니다. 리모델링만 하고 운영이 받쳐주지 않으면 공사비만 쓰고 끝납니다. 브랜드를 붙이거나 위탁 운영을 맡기는 이유가 그것입니다.

남천동 28-9 · (구)다이소 건물 · 33억 5천 · 평당 4,000만원 (2025년 9월)

10년 넘게 다이소가 있던 자리입니다. 명도한 뒤 리모델링해 2층을 호스텔로 돌리고 있고, 1·2·3층 임차가 완료됐습니다.

명도가 이 사례의 핵심입니다. 오래 있던 임차인을 내보내는 데는 시간과 비용이 듭니다. 매입 검토 단계에서 임대차 계약이 언제까지인지, 명도가 가능한 조건인지를 반드시 확인하셔야 합니다. 이걸 놓치면 사놓고 몇 년을 못 씁니다.

남천바다로 — 3채가 잇따라 팔렸습니다

남천동 203-10 외 · 2024년 12월 ~ 2025년 초

6개월에서 1년 사이에 같은 길에서 세 건물이 거래됐습니다.

• 안경점 건물 — 75억 (평당 6,500만원)
• 두 번째 건물 — 30억 (평당 5,200만원)
• 중국집 건물 — 37억 (평당 6,400만원)

평당 5,200만원에서 6,500만원 사이입니다. 앞의 다이소 건물이 평당 4,000만원이었으니, 같은 남천동 안에서도 길 하나 차이로 60% 넘게 벌어집니다.

한 길에서 짧은 기간에 여러 건이 거래되면 시세가 생깁니다. 이전에는 “부르는 게 값”이던 곳에 기준이 잡히는 것이고, 그러면 다음 거래가 쉬워집니다. 부산 시장이 이 세 건을 주목한 이유입니다.

광안리에서 건물 보실 때

자주 묻는 질문

부산 광안리 건물은 얼마나 하나요?

남천동 기준으로 30억대부터 90억대까지 실제 거래가 있었습니다. (구)다이소 건물이 2025년 9월 33억 5천(평당 4,000만원), 농협 건물이 2022년 11월 90억(평당 4,700만원)입니다. 민락동 1선으로 가면 평당가가 훨씬 올라가는데, 그 내용은 2탄에서 다룹니다.

완성된 건물을 사는 게 나은가요, 낡은 건물을 고치는 게 나은가요?

두 길이 다 있습니다. 남천동 29-19 스타벅스 건물은 전층 만실에 재계약까지 끝난 상태로 93억 6천에 거래됐고 수익률이 4%입니다. 손볼 게 없는 대신 수익률이 낮습니다. 반대로 남천동 28-21은 29억짜리 낡은 모텔을 사서 전체 리모델링한 뒤 호텔로 바꿔 객단가를 3~4배로 올렸습니다. 손이 많이 가는 대신 값을 직접 만듭니다. 자금 여력과 운영을 직접 할 의사가 있는지에 따라 갈립니다.

부산 빌딩도 서울처럼 수익률이 나오나요?

오히려 낫습니다. 서울 강남권 완성형 건물은 표면수익률이 2~3%대인 경우가 많은데, 남천동 스타벅스 건물은 4%입니다. 다만 임차 수요의 폭이 서울보다 좁아, 임차인이 빠졌을 때 다시 채우는 데 걸리는 시간을 함께 보셔야 합니다.

광안리 상권은 어디까지를 말하나요?

행정구역으로는 수영구 남천동과 민락동에 걸쳐 있습니다. 금련산역 쪽 남천동은 아파트 배후에 생활 상권이 발달했고, 민락동 해변 쪽은 관광·숙박 중심입니다. 같은 광안리라도 성격과 평당가가 다릅니다.

정리

• 남천동 29-19 스타벅스 건물은 전층 만실에 수익률 4%, 완성형 매입 사례입니다.
• 남천동 28-21은 29억 모텔을 고쳐 객단가 3~4배·예약률 100%를 만들었습니다.
• 남천동 28-9는 10년 넘은 임차인 명도 후 리모델링했습니다. 명도 조건이 핵심입니다.
• 남천바다로에서 3채가 6개월~1년 사이에 거래되며 시세가 잡혔습니다.
• 같은 남천동에서도 평당 4,000만원 ~ 6,500만원으로 벌어집니다.

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2탄 — 민락동 1선과 삼익비치 재건축 편