근저당이란 무엇인가

자주 묻는 질문

근저당이 무엇인가요?

앞으로 생길 수 있는 빚까지 미리 담보로 잡아 두는 권리입니다. 저당권은 금액이 확정된 빚 하나를 담보하지만, 근저당은 거래가 계속되며 금액이 오르내리는 상황을 전제로 한도만 정해 두는 방식입니다. 대출을 갚았다가 다시 빌려도 그 한도 안에서는 새로 설정할 필요가 없습니다. 은행 대출에 근저당이 주로 쓰이는 이유가 여기에 있습니다.

등기부에 적힌 금액이 실제 빚인가요?

아닙니다. 등기부에 적히는 것은 채권최고액, 즉 한도입니다. 실제 남은 빚과는 다릅니다. 통상 대출금보다 크게 잡아 두는데, 이자와 연체금까지 담보하기 위해서입니다. 흔히 대출금의 120~130% 수준으로 이야기되지만 금융기관과 상품에 따라 다릅니다. 실제 잔액은 등기부만으로는 알 수 없고 채권자에게 확인해야 합니다.

건물을 살 때 근저당은 어떻게 처리하나요?

대개 잔금을 치르면서 기존 대출을 갚고 근저당을 말소하는 방식으로 진행합니다. 중요한 것은 계약서에 말소 시점과 책임을 분명히 적어 두는 것입니다. 말소되지 않은 채로 소유권만 넘어오면 매수인이 그 부담을 안게 될 수 있습니다. 금액이 크고 관계가 복잡한 경우가 많아 법무사와 함께 확인하시는 편이 안전합니다.

대출을 다 갚으면 근저당은 자동으로 없어지나요?

자동으로 사라지지 않는 경우가 많습니다. 빚을 갚아도 등기는 그대로 남아 있어, 말소등기를 따로 신청해야 정리됩니다. 갚은 뒤 확인하지 않고 두었다가 나중에 매각이나 추가 대출 단계에서 발견되는 일이 있습니다. 상환 후에는 등기부를 한 번 떼어 확인해 보시는 것을 권합니다.

근저당이 여러 개 있으면 무엇을 봐야 하나요?

설정된 순서가 중요합니다. 경매 같은 상황이 생기면 먼저 설정된 쪽이 앞서 배당을 받습니다. 그래서 후순위 근저당이 여러 개 걸려 있으면 실제로 회수 가능한 금액이 달라집니다. 등기부 을구에서 설정일자와 채권최고액을 순서대로 확인하시고, 판단이 어려우면 권리분석을 전문가에게 맡기시는 편이 낫습니다.

근저당 설정 비용은 누가 내나요?

등록면허세와 법무사 수수료 등이 들며, 통상 대출을 받는 쪽이 부담하는 경우가 많습니다. 다만 금융기관이 일부를 부담하는 상품도 있고 협의로 정해지기도 합니다. 금액은 설정액에 따라 달라지므로 대출 조건을 비교하실 때 이 비용까지 함께 물어보시는 것이 좋습니다.

이 글은 일반적인 설명입니다. 개별 물건의 권리관계는 사안마다 달라, 실제 거래에서는 법무사나 변호사의 확인을 받으시는 것이 안전합니다.

검토 중인 물건의 권리관계가 궁금하시면 상담 신청으로 남겨 주세요.

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