성수동 동연무장길 건물 리뷰 2탄

안녕하세요, 빌사남입니다.

오늘은 저희 팀이 직접 발로 확인한 성수동 동연무장길 2탄을 소개드립니다. 경비초소 10평에서 월세 3천만원이 나오는 건물을 시작으로, 1년 만에 130억 시세차익을 낸 시몬스 건물, 현금 190억을 투입한 젠틀몬스터 신축 부지, 무신사 vs 젠틀몬스터 동연무장 거점 경쟁, 그리고 수익률 10%짜리 미키마우스 건물까지 순서대로 정리합니다.

한눈에 보기

이번 리뷰의 핵심 수치

경비초소 10평 월세 3천만원, 시몬스 건물 245억에서 380억으로 1년 만에 130억 차익, 젠틀몬스터 현금 총 490억 투입 신축 중, 아이아이컴바인드 사옥 509억에서 현재 2,500~3,000억 추정, 미키마우스 건물 50억 매입에 월세 4천만원 수익률 10%. 동연무장은 대형 자본이 가장 빠르게 움직이고 있는 구간입니다.

로라로라 쁘띠메종 성수 — 성수동 2가 271-2 · 10평 · 월세 3,000만원

동연무장에서 항상 지나치던 이 건물을 오늘 제대로 짚어봤습니다. 로라로라가 입점해 있는 이 공간은 10평이 채 안 됩니다. 월세는 3천만원입니다. 원래 이 공간은 경비초소로 쓰이던 경비실이었습니다. 전체 부지 553평, 연면적 약 1,000평 규모로 살로몬, 뉴뉴 등 유명 브랜드들이 한 소유주 아래 입점해 있습니다.

시몬스 침대 매입 건물 — 성수동 2가 272-11 · 245억 → 380억

2024년 245억(평당 2억 1천) 매입 후 1년 만에 380억(평당 3억 3천)에 재매각, 시세차익 130억 이상입니다. 매입 당시 1층 음식점 명도 후 소규모 리모델링만 진행했습니다. 매도 직전 하루 팝업 임대료 500만원, 월 임대료 약 1억 2천이었으며 팝업 번호표를 받아야 할 정도로 수요가 집중된 자리였습니다. 매수자는 시몬스 침대로, 현재 호가는 600억~700억 수준입니다.

젠틀몬스터 매입 부지 — 성수동 2가 269-205 / 258-1 · 총 490억

6개 호실 다세대 주택을 시세의 2~4배 전액 현금으로 매입했습니다. 코너 부지 105평 약 170억, 취득세 중과 포함 실투입 약 190억, 뒤편 부지 223평 321억(24년) 추가 매입으로 총 320평을 신축 중입니다. 아이아이컴바인드 사옥 방향으로 이동하는 유동인구의 핵심 길목 자리입니다.

아이아이컴바인드 성수 사옥 — 성수동 2가 261 · 509억 → 2,500~3,000억

2018년 두 개 필지 총 509억(평당 4,300만원) 매입 후 대출 약 1,000억, 공사비 약 400억을 투입해 연면적 9,100평, 지하 5층~지상 14층 사옥을 완성했습니다. 원래 유동인구가 거의 없던 이 지역이 사옥 완공 이후 외국인 필수 방문지로 바뀌었습니다. 현재 추정 시세는 2,500억~3,000억으로 5~6배 상승이 예상됩니다.

미키마우스 조형물 부지 — 50억 매입, 수익률 10%

젠틀몬스터 사옥 뷰를 가리고 있던 건물을 젠틀몬스터가 매입하려 했으나 건물주가 거절했고, 대신 월세 4천만원에 임차해 내부를 직접 개조하고 조형물 공간으로 만들었습니다. 건물주는 2021년 50억 매입 후 현재 월 4천만원을 수령 중이며 수익률은 약 10%입니다.

무신사 vs 젠틀몬스터, 동연무장 거점 경쟁

무신사는 역세권 선점, 젠틀몬스터는 동쪽 방향 공격적 매입과 임대로 맞서고 있습니다. 두 기업의 거점 경쟁이 심화될수록 주변 상권 투자자들의 반사이익도 커질 것으로 예상됩니다. 대형 자본 옆에 잘 위치한 물건이 가장 안전하고 효과적인 투자처라는 것을 이번 동연무장 리뷰가 다시 한 번 보여줬습니다.

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자주 묻는 질문

10평짜리 공간에서 월세 3,000만원이 정말 나오나요?

성수동 2가 271-2 로라로라 쁘띠메종이 그렇습니다. 10평이 채 안 되는 공간이고 원래는 경비초소로 쓰던 자리입니다. 전체 부지가 553평, 연면적 약 1,000평 규모로 살로몬·뉴뉴 같은 브랜드가 한 소유주 아래 입점해 있습니다. 면적이 아니라 그 자리에 사람이 얼마나 지나가는지가 값을 만든 경우입니다.

1년 만에 130억 차익이 어떻게 가능했나요?

성수동 2가 272-11입니다. 2024년 245억(평당 2억 1천)에 사서 1년 만에 380억(평당 3억 3천)에 팔았습니다. 한 일은 1층 음식점 명도와 소규모 리모델링뿐입니다. 매도 직전 하루 팝업 임대료가 500만원, 월 임대료가 약 1억 2천이었고 팝업 번호표를 받아야 할 정도였습니다. 매수자는 시몬스 침대이고, 현재 호가는 600억에서 700억 수준입니다.

대기업 옆 건물을 사는 게 정말 유리한가요?

이 글의 사례들이 그 근거입니다. 아이아이컴바인드(젠틀몬스터) 사옥은 원래 유동인구가 거의 없던 자리였는데, 완공 이후 외국인 필수 방문지가 됐습니다. 젠틀몬스터 사옥 뷰를 가리던 건물은 2021년 50억에 산 주인이 지금 월세 4,000만원을 받아 수익률 약 10%입니다. 대형 자본은 들어오기 전에 오래 조사하고, 들어온 뒤에는 주변을 스스로 키웁니다.

젠틀몬스터는 왜 시세의 2~4배를 현금으로 냈나요?

성수동 2가 269-205와 258-1 일대 6개 호실 다세대 주택을 전액 현금으로 매입했습니다. 코너 부지 105평이 약 170억, 취득세 중과를 포함하면 실투입 약 190억입니다. 2024년에 뒤편 223평을 321억에 추가로 사서 총 320평을 신축 중입니다. 자기 사옥으로 가는 유동인구의 길목이라, 값보다 그 자리를 확보하는 것이 목적이었던 것으로 보입니다.

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