청담동 꼬마빌딩 리모델링 성공 사례

자주 묻는 질문

리모델링 전에 무엇을 먼저 정해야 하나요?

이 사례에서는 누가 들어올 건물인지를 먼저 정했습니다. 주변 상권을 보니 미용실과 웨딩 업체가 몰려 있었고, 그 업종이 필요로 하는 것에 맞춰 설계를 잡았습니다. 순서를 바꿔 설계를 먼저 하고 임차인을 나중에 찾으면, 그 공간을 쓸 수 있는 업종이 좁아지는 경우가 있습니다. 다만 타겟을 좁힐수록 그 업종의 수요가 빠졌을 때 대안이 줄어드는 면도 함께 보셔야 합니다.

준공 2주 만에 4개 층이 임대되는 게 흔한 일인가요?

흔하다고 보기는 어렵습니다. 이 건은 준공 전부터 영업을 시작했고, 임대 제안서를 약 800개 업체에 보냈습니다. 그리고 설계 단계에서 이미 그 업종을 염두에 두고 있었습니다. 조건이 맞아떨어진 경우로 보시는 편이 맞습니다. 다만 준공 후에 임차인을 찾기 시작하는 것과 준공 전에 시작하는 것의 차이는 어느 물건에서나 큽니다.

임차인은 어떻게 찾았나요?

기다린 것이 아니라 찾아갔습니다. 임대 제안서를 약 800개 업체에 보냈습니다. 타겟이 정해져 있으니 어디에 보낼지가 명확했습니다. 중개 의뢰만 걸어 두고 연락을 기다리는 방식과는 다른 접근입니다.

엘리베이터를 넣은 것이 왜 중요했나요?

미용실과 웨딩 업체는 드레스를 들고 이동합니다. 계단으로 오르내리기 어렵습니다. 그래서 계단을 거치지 않고 바로 들어갈 수 있는 구조로 엘리베이터를 넣었습니다. 엘리베이터 자체가 답이라기보다, 그 업종이 무엇을 불편해하는지를 알고 푼 것에 가깝습니다.

설계에서 또 무엇을 바꿨나요?

방음 화장실, 발렛 박스 공간, 전 층 통창, 층별 용도 분리를 넣었습니다. 통창은 거울 위쪽으로 개방감을 주기 위한 것이고, 발렛 박스는 이 상권의 고객 동선을 고려한 것입니다. 하나하나가 특정 업종의 필요에서 나온 결정입니다.

직장을 다니면서도 빌딩 투자가 가능한가요?

이 건물주는 주 2시간 정도만 낼 수 있는 분이었고, 5주 동안 매주 2시간씩 임장한 뒤 결정했습니다. 매입 협상에는 약 2개월이 걸렸습니다. 시간을 많이 쓰기 어려운 조건에서도 진행된 사례이지만, 그만큼 함께 볼 사람이 필요했던 경우이기도 합니다.

청담동 이면은 왜 임차 수요가 있나요?

이 건물은 서울 강남구 청담동 97-11에 있습니다. 임차사가 말한 입점 이유는 “청담동” 세 글자였습니다. 명품거리 이면이고 버버리·구찌 매장과 김희애·이상봉 씨 건물이 인근에 있습니다. 고객에게 위치를 설명하기 쉬운 자리라는 뜻입니다. 다만 이런 이유로 들어오는 임차인은 브랜드 가치를 보고 오는 쪽이라, 상권의 성격이 바뀌면 판단도 달라질 수 있습니다.