광안리 민락동 1선 시세

안녕하세요, 빌사남입니다.

광안리 2탄입니다. 1편의 남천동에 이어 이번에는 민락동 해변 1선을 걸었습니다. 삼익비치 재건축이 확정됐고, 민락동 최고가 120억 거래도 나왔습니다.

그런데 현장에서 본 것은 마냥 좋은 그림이 아니었습니다. 커피스미스와 클램이 있던 자리가 오락실로 바뀌어 있었습니다. 호재가 확정됐는데 왜 이런 일이 벌어지는지가 이번 편의 주제입니다.

1편을 먼저 보시면 흐름이 잡힙니다 — 남천동 편

민락동 실제 거래

1편의 남천동은 평당 4,000만~6,500만원이었습니다. 민락동 1선은 7,500만~1억 4,500만원입니다. 같은 광안리인데 3배 이상 벌어집니다.

CU 건물 — 27평에 40억, 1원도 안 깎였습니다

민락동 178-16 · 대지 27평 · 40억 · 평당 1억 4,500만원 (2025년 4월)

이 글에서 평당가가 가장 높습니다. 대지 27평짜리 소형 건물이 40억에 거래됐고, 1원도 절충 없이 계약됐습니다.

깎이지 않았다는 게 중요합니다. 대기자가 있다는 뜻입니다. 1선에서 100억 이하로 살 수 있는 건물은 수가 정해져 있는데 찾는 사람은 그보다 많습니다. 그러면 값을 부르는 쪽이 파는 사람이 됩니다.

서울 강남 메인급 평당가입니다. 부산이라고 싸게 살 수 있다는 생각으로 오시면 맞지 않습니다.

자연도 소금빵 — 39억, 2종 일반주거지역

민락동 175-16 · 39억 · 평당 7,500만원 (2026년 1월)

2종 일반주거지역 코너 자리입니다. 성수동에서 이름이 난 브랜드가 부산 2호점으로 들어왔습니다.

2종 일반주거지역이라는 점을 눈여겨보셔야 합니다. 상업지역보다 용적률이 낮아 건물을 크게 올릴 수 없습니다. 그런데도 평당 7,500만원이 나왔습니다. 면적이 아니라 자리를 산 것입니다.

서울에서 검증된 브랜드가 부산 2호점을 낼 때 어디를 고르는지가 상권 판단의 좋은 신호입니다. 그 브랜드는 우리보다 훨씬 많은 돈을 들여 조사하고 들어옵니다.

도끼 건물 — 120억, 민락동 최고가

2025년 5월 · 평당 9,300만원

민락동에서 나온 가장 높은 거래입니다. 평당 9,300만원으로, 앞의 CU 건물보다 평당가는 낮지만 총액이 커서 대지가 넓은 물건입니다.

이 건물의 지번은 영상 챕터에 표기되지 않아 적지 않았습니다. 확인되는 대로 보완하겠습니다.

그런데 웃을 수만은 없습니다 — 오락실 이야기

광안리 1선 임대료는 평당 20만원에서 70만원입니다. 사실상 정해진 시세가 없고, 뷰와 위치에 따라 3배 이상 차이 납니다. 계약의 95%가 숙박업이고, 1선 뷰 호스텔은 월 임대료 500만원에 권리금이 1억에서 5억입니다.

그리고 지금, 그 자리들이 오락실로 채워지고 있습니다.

• 광안리 인형뽑기·무인 오락실 30곳 이상
• 커피스미스·클램이 있던 자리까지 오락실로 교체
• 월세 5,000만원이 넘는 자리도 오락실이 차지

이게 왜 생기는지는 계산해 보면 분명합니다. 월세가 이 수준까지 오르면 인건비가 드는 업종은 못 버팁니다. 카페는 사람을 써야 하고, 식당은 더 씁니다. 인형뽑기는 기계만 놓으면 됩니다.

그래서 임대인 입장에서는 당장 월세가 잘 걷히는 것처럼 보입니다. 문제는 상권의 결이 바뀐다는 데 있습니다. 사람들이 광안리에 오는 이유가 카페와 식당인데 그 자리가 오락실로 바뀌면, 결국 오는 사람이 줄고 그러면 오락실도 못 버팁니다.

높아진 월세가 나중에 문제가 될 수 있다는 게 현장에서 받은 인상입니다. 건물을 사실 때 지금 월세만 보고 계산하시면 위험합니다. 이 임차인이 몇 년을 버틸 수 있는 업종인지를 함께 보셔야 합니다.

삼익비치 재건축 — 확정됐습니다

그랑자이 더비치 · 최고 59층 8개동 3,060세대 · 2026년 6월 24일 최종 확정

“부산의 은마아파트”로 불리던 삼익비치가 1대1 재건축으로 확정됐습니다. 광안 7구역·남천 2구역 재개발도 함께 진행돼, 이 일대가 부산 랜드마크로 바뀔 것이라는 기대가 있습니다.

상가 투자 관점에서 나눠 보셔야 할 것이 있습니다.

• 길게 보면 좋습니다 — 3,000세대가 넘게 들어오면 배후 인구가 늘고 생활 상권이 커집니다.
• 공사 기간은 다릅니다 — 기존 주민이 빠져나가면 그 사이 생활 상권은 오히려 빕니다.

재건축은 완성된 뒤의 그림으로 값이 먼저 오르고, 정작 공사 중에는 장사가 안 되는 구간이 옵니다. 그 몇 년을 버틸 수 있는지가 실제 판단 기준이 됩니다. 임대료가 이미 높은 자리라면 더 그렇습니다.

광안리 1선에서 건물 보실 때

자주 묻는 질문

삼익비치 재건축이 확정되면 광안리 상가도 오르나요?

길게 보면 배후 인구가 늘어 도움이 됩니다. 최고 59층 8개동 3,060세대로 2026년 6월 24일 최종 확정됐고, 광안 7구역·남천 2구역 재개발도 함께 진행됩니다. 다만 공사 기간에는 기존 주민이 빠져나가 생활 상권이 오히려 비는 구간이 생깁니다. 입주까지 몇 년을 버틸 수 있는지를 함께 보셔야 합니다.

광안리 1선 임대료는 얼마인가요?

평당 20만원에서 70만원까지 3배 이상 차이가 납니다. 뷰와 위치에 따라 갈리고, 사실상 정해진 시세가 없습니다. 1선 뷰 호스텔은 월 임대료가 500만원을 넘고 권리금이 1억에서 5억 사이에 형성됩니다.

광안리에 왜 오락실이 늘어나나요?

임대료가 너무 올라 감당할 수 있는 업종이 좁아졌기 때문입니다. 인형뽑기·무인 오락실은 인건비가 거의 들지 않아 높은 월세를 버팁니다. 현재 광안리에 30곳이 넘고, 커피스미스나 클램이 있던 자리까지 바뀌었습니다. 월세 5,000만원이 넘는 자리도 오락실이 차지하고 있습니다.

광안리에서 100억 이하 건물을 살 수 있나요?

있습니다. 다만 1선 100억 이하 소형 건물에는 대기자가 있습니다. 민락동 178-16 CU 건물은 대지 27평에 40억(평당 1억 4,500만원)으로 2025년 4월 1원도 깎지 않고 계약됐습니다. 나오면 바로 나가는 상황입니다.

민락동과 남천동은 평당가가 얼마나 차이 나나요?

남천동은 평당 4,000만원에서 6,500만원 선이고, 민락동 1선은 평당 7,500만원에서 1억 4,500만원까지 갑니다. 같은 광안리로 묶이지만 최대 3배 이상 벌어집니다. 남천동 사례는 1편에 정리했습니다.

정리

• 민락동 178-16 CU 건물은 대지 27평에 40억, 평당 1억 4,500만원으로 1원도 안 깎였습니다.
• 민락동 175-16 자연도 소금빵은 2종 일반주거지역인데 평당 7,500만원입니다.
• 민락동 최고가는 120억(평당 9,300만원), 2025년 5월입니다.
• 남천동 평당 4,000만~6,500만원 대비 민락동 1선은 3배 이상입니다.
• 1선 임대료는 평당 20만~70만원, 계약의 95%가 숙박업입니다.
• 오락실이 30곳 이상. 높아진 월세를 버틸 업종이 좁아진 결과입니다.
• 삼익비치는 59층 3,060세대로 2026년 6월 24일 확정. 공사 기간은 따로 계산해야 합니다.

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1편 — 남천동 편