용적률 인센티브 3년, 이거 모르면 손해본다

용도지역별 용적률 완화

요즘 상담 오시는 분들한테 내가 꼭 물어보는 게 하나 있다. “용적률 인센티브 알고 계세요?” 아시는 분이 열에 두세 명밖에 안 된다. 이게 의외로 덜 알려진 기회다.  

3년짜리 한시 정책이다

서울시가 2025년 5월부터 3년간 한시적으로 용적률을 풀어주고 있다. 제2종 일반주거지역은 200%에서 250%로. 제3종 일반주거지역은 250%에서 300%로. 숫자만 보면 50%p 상향인데, 실제 건물에 적용하면 체감이 훨씬 크다. 대지 100평을 가지고 있다고 치자. 원래는 연면적 200평까지만 지을 수 있었다. 이제는 250평까지 된다. 50평이 더 나온다는 건 한 층을 통째로 더 올릴 수 있다는 얘기다. 임대면적이 늘어나면 수익률이 달라진다. 매각할 때 자산가치도 같이 올라간다.  

왜 지금이냐

이 정책은 2028년 5월이면 사라진다. 원래 용적률로 돌아갈 가능성이 높다. 그 시점이 되면 이 3년 안에 인허가받아 지은 건물의 희소성이 올라간다. 같은 동네에서 용적률 꽉 채워 지은 건물은 이때 허가받은 건물뿐이니까. 프리미엄이 붙는다는 뜻이다. 지금 노후 건물을 갖고 있거나 신축을 검토하는 분들은 이 타이밍을 놓치면 아깝다.  

근데 모든 땅이 되는 건 아니다

현장에서 보면 용적률이 있다고 해서 무조건 다 채워 지을 수 있는 게 아니다. 일조권 사선에 많이 걸리는 대지는 위로 못 올린다. 도로 조건, 이웃 건물 위치, 북향 이격거리, 이런 것들이 실제 설계에서 발목을 잡는다. 그래서 용적률 인센티브 받을 수 있는 땅인지는 반드시 건축사와 먼저 검토해야 한다. 숫자만 보고 움직이면 안 된다. 설계 시뮬레이션 한 번 돌려보고 실제로 몇 층 나오는지, 연면적 얼마나 확보되는지 확인한 후 판단하는 게 맞다.  

3년은 생각보다 짧다

설계 3~4개월. 해체심의 1~2개월. 리모델링 공사기간 6~10개월. 신축은 이보다 더 길다. 2028년 5월 전에 인허가까지 끝내려면 지금 움직여야 한다. 특히 2027년 하반기부터는 신청이 한꺼번에 몰린다. 일정이 밀릴 가능성이 크다.   빠른 사람이 이 기회를 잡는다. 내 주변에도 이미 움직이는 투자자들이 있다. 대지 매입이랑 설계를 동시에 진행하고 있다. 이 제도 제대로 활용하면 수익이랑 자산가치 양쪽에서 큰 차이가 난다.  

정리하면 이거다

서울시 용적률 완화는 3년짜리 한시 기회다. 2028년 5월이면 끝난다. 신축이나 리모델링을 검토하고 있다면 지금이 설계 들어갈 시기다. 대지가 혜택 받을 수 있는지부터 건축사랑 확인하고, 일정 감안해서 움직여야 한다. 빠른 판단이 결과를 바꾼다.

자주 묻는 질문

용적률 인센티브가 뭔가요?

서울시가 2025년 5월부터 3년간 한시적으로 용적률을 풀어주는 정책입니다. 제2종 일반주거지역은 200%에서 250%로, 제3종은 250%에서 300%로 올라갑니다. 대지 100평이면 연면적이 200평에서 250평이 됩니다. 50평이 더 나온다는 건 한 층을 통째로 더 올릴 수 있다는 뜻입니다.

언제까지인가요?

2028년 5월에 끝납니다. 그 뒤로는 원래 용적률로 돌아갈 가능성이 높습니다. 그때가 되면 이 기간에 인허가받아 지은 건물의 희소성이 올라갑니다. 같은 동네에서 용적률을 꽉 채워 지은 건물이 이때 허가받은 것뿐이니, 프리미엄이 붙습니다.

모든 땅이 되나요?

아닙니다. 용적률이 있다고 무조건 다 채워 지을 수 있는 게 아닙니다. 일조권 사선에 많이 걸리는 대지는 위로 못 올립니다. 도로 조건, 이웃 건물 위치, 북향 이격거리가 설계에서 발목을 잡습니다. 숫자만 보고 움직이지 마시고, 건축사와 설계 시뮬레이션을 한 번 돌려 실제로 몇 층이 나오는지 확인한 뒤 판단하셔야 합니다.

지금 시작하면 늦지 않나요?

3년은 생각보다 짧습니다. 설계 3~4개월, 해체심의 1~2개월, 리모델링 공사 6~10개월이 듭니다. 신축은 더 깁니다. 2028년 5월 전에 인허가까지 끝내려면 지금 움직이셔야 합니다. 특히 2027년 하반기부터는 신청이 한꺼번에 몰려 일정이 밀릴 가능성이 큽니다.

무엇부터 확인해야 하나요?

내 대지가 혜택을 받을 수 있는 땅인지부터입니다. 건축사와 함께 일조권과 도로 조건을 확인하고, 설계 시뮬레이션으로 실제 확보되는 연면적을 본 뒤에 판단하십시오. 검토가 필요하시면 상담 신청으로 남겨 주시면 됩니다.