홍대는 왜 기업이 사는 상권이 됐을까

안녕하세요, 빌사남입니다.

홍대 하면 뭐가 떠오르세요? 예전엔 대학가, 클럽, 패션이었습니다. 지금은 다릅니다. 명동, 성수와 함께 외국인이 제일 많이 찾는 서울 관광 상권이 됐습니다. K팝, K뷰티, K패션. 외국인이 찾는 콘텐츠가 자연스럽게 홍대로 들어오고 있습니다. 그래서 직접 걸어봤습니다.

상권은 교통부터 봅니다

아무리 좋은 콘텐츠가 들어와도 가기 어려우면 상권은 안 커집니다.

홍대입구역은 2호선에 경의중앙선, 공항철도까지 붙어 있습니다. 공항철도가 핵심입니다. 인천공항에서 내리면 갈아타지 않고 바로 홍대로 옵니다. 외국인 입장에선 이만한 게 없습니다. 2호선만 봐도 하루 15만 명이 넘게 타고 내립니다. 잠실, 강남과 같은 급입니다.

같은 역인데 출구마다 상권이 다릅니다

사람이 제일 많은 곳은 9번 출구입니다. 나오면 바로 홍대 정문 쪽으로 이어지고, 무신사·아디다스·올리브영·ABC마트·애플스토어 같은 대형 리테일이 몰려 있습니다. 맞은편 1·2번 출구는 분위기가 다릅니다. 사옥, 오피스, 게스트하우스 같은 숙박시설이 더 많습니다.

같은 홍대입구역이라도 어느 출구에, 어느 동선에 붙어 있느냐에 따라 땅값과 임대료가 달라집니다. 건물 보시는 분들이 제일 먼저 확인하셔야 할 부분입니다.

그런데 여기 변화가 하나 생깁니다. 서울교통공사가 8번과 9번 출구 사이에 8-1번 출구를 새로 냅니다. 2028년 완공 목표입니다. 지금 9번 출구는 1980년대에 지어서 계단이 좁고 에스컬레이터도 못 놓는 상태라, 혼잡을 나누려는 겁니다.

출구 하나. 별거 아닌 것 같죠. 아닙니다. 출구가 생기면 사람이 걷는 길이 바뀝니다. 길이 바뀌면 그 길에 가게가 생기고, 임대료가 오르고, 결국 건물 값이 움직입니다. 상권은 지금 모습이 아니라 사람이 앞으로 어디로 걸을지를 봐야 합니다.

대로변 — 호텔과 코너를 기업이 가져갔습니다

홍대입구역 사거리 코너 빌딩부터 보겠습니다.

평당 5억 9천. 비싸게 샀다고 하기 쉽습니다. 그런데 기업은 개인처럼 단기 차익 보고 안 움직입니다. 좋은 상권의 핵심 자리를 잡아서 오래 들고 갑니다. 그러니까 질문을 바꿔야 합니다. 이 기업이 왜 이 자리를, 이 가격에 사서 오래 갖고 가려 했을까.

바로 옆 호텔 두 곳도 봐야 합니다.

L7 홍대(동교동 160-5). 2026년 1월 5일, 2,650억 원에 팔렸습니다. 대지 2,277㎡(약 688.8평), 연면적 27,852㎡(약 8,425평), 2017년 준공입니다. 대지 평당으로 치면 약 3억 8,500만 원입니다. 산 곳은 롯데리츠고, 롯데호텔이 판 다음 5년 동안 다시 빌려서 그대로 운영합니다.

머큐어 앰배서더 홍대(동교동 162-5). 2025년 6월 5일, 2,620억 원입니다. 대지 1,577.7㎡(약 477.3평), 연면적 17,075㎡(약 5,165평), 2020년 준공, 270실. 대지 평당 약 5억 4,900만 원입니다.

대로변에 호텔이 있고, 그 호텔이 2,600억 원대에 계속 손이 바뀝니다. 무슨 뜻이냐면 홍대가 이제 쇼핑만 하고 가는 곳이 아니라 자고 가는 곳이 됐다는 겁니다.

외국인이 쇼핑만 하지 않습니다

얼마 전 강남에서 큰 성형외과를 하시는 원장님을 만났습니다. 홍대입구역 대로변이나 이면에 분점 낼 건물을 찾고 계셨습니다. 실제로 대로변을 걸어보면 성형외과, 피부과, 의원이 몰려 있습니다.

외국인이 홍대에 와서 쇼핑하고, 시술받고, 밥 먹고, 자고 갑니다. 예전에 명동이나 강남에서 보던 외국인 소비 패턴이 지금 서교동, 동교동에서 똑같이 나옵니다.

예전엔 상권 볼 때 특정 빵집이나 카페를 봤습니다. 외국인 상권은 이제 올리브영을 봐야 합니다. 올리브영 자체가 외국인이 찾아가는 목적지가 됐기 때문입니다.

이 정도면 외국인한테 올리브영은 화장품 가게가 아니라 한국 여행 코스입니다.

이면 — 60억 아래는 오래 안 머뭅니다

대로변을 봤으니 안쪽으로 들어가 보겠습니다.

상층부가 주택이라 대수선이 필요했고, 승강기 설치 같은 방법으로 수익률을 올릴 여지가 있었습니다.

그런데 이 건물, 나오자마자 팔렸습니다. 왜냐. 60억 아래로 홍대 핵심 상권에 들어갈 수 있는 건물이었기 때문입니다. 유동인구 많은 상권에선 가격 좋은 매물이 시장에 오래 안 남습니다.

그래서 이런 동네일수록 매물 나오길 기다리면 늦습니다. 거래 사례랑 주변 임대료를 미리 뽑아두고 있다가, 나오면 바로 판단해야 합니다.

두 필지 432억 — 앞을 보고 산 거래

조금 더 들어가면 제가 보기에 잘 산 거래가 하나 있습니다. 동교동 169-11 외, 두 필지에 건물 두 개를 한꺼번에 샀습니다. 432억 원, 평당 약 1억 9천만 원. 한 기업이 샀고 지금 직접 쓰고 있진 않습니다.

도로 조건 좋고 가시성도 좋습니다. 그래도 대로변 이면에 400억 넘게 넣는 건 일반 투자자한텐 부담스러운 금액입니다.

이 거래는 앞을 봤다고 생각합니다. 홍대입구역엔 교통 호재가 더 있습니다. 대표적인 게 대장홍대선입니다. 역사 위치를 두고 지금 말이 많습니다. 계획은 레드로드 한가운데인데, 마포구와 레드로드 상인회는 공사 기간 동안 상권이 죽는다며 홍대입구역 사거리 쪽으로 옮기라고 요구하고 있습니다.

그래도 방향은 하나입니다. 교통이 더 좋아지고 사람이 더 몰립니다. 그때 이 건물 값이 어떻게 되는지까지 보고 산 거래라고 봅니다. 앞으로 어떻게 변하는지 계속 지켜볼 생각입니다.

자주 묻는 질문

홍대입구역은 하루에 몇 명이 이용하나요?

서울교통공사 기준 2호선 홍대입구역은 하루 평균 15만 명이 타고 내립니다. 잠실·강남과 같은 급입니다. 여기에 경의중앙선과 공항철도 이용객이 더 붙습니다. 공항철도가 걸려 있어서 인천공항에서 갈아타지 않고 바로 들어올 수 있다는 점이 외국인 수요에서 큽니다.

8-1번 출구는 언제 생기나요?

서울교통공사가 8번과 9번 출구 사이에 신설을 추진 중이고 2028년 완공이 목표입니다. 지금 9번 출구는 1980년대에 지어져 계단 폭이 좁고 에스컬레이터를 놓을 수 없는 구조라, 혼잡을 나누는 것이 목적입니다. 출구가 생기면 보행 동선이 바뀌고 그 길을 따라 임대료와 건물 값이 함께 움직입니다.

홍대 대로변 건물은 지금 얼마에 거래되나요?

대로변 코너는 2026년 8월에 2,520억 원(대지 약 421.5평, 대지 평당 약 5억 9천만 원)에 거래됐습니다. 호텔은 L7 홍대가 2026년 1월 2,650억 원(대지 평당 약 3억 8,500만 원), 머큐어 앰배서더 홍대가 2025년 6월 2,620억 원(대지 평당 약 5억 4,900만 원)입니다. 대로변은 개인 투자 영역이라기보다 기업과 기관이 장기로 잡는 구간으로 보시면 됩니다.

60억 이하로 홍대 핵심 상권에 들어갈 수 있나요?

가능합니다. 2026년 2월에 53억 5천만 원(대지 약 33.4평, 평당 약 1억 6,000만 원, 연면적 361.3㎡) 거래가 있었습니다. 다만 이런 매물은 시장에 오래 남지 않습니다. 나오면 바로 판단할 수 있도록 거래 사례와 주변 임대료를 미리 보고 계셔야 합니다.

대장홍대선은 호재로 봐도 되나요?

방향은 유입이 늘어나는 쪽입니다. 다만 역사 위치가 아직 정리되지 않았습니다. 계획은 레드로드 구간인데, 마포구와 레드로드 상인회는 공사 기간 동안 상권이 위축된다며 홍대입구역 사거리 방향으로 옮겨 달라고 요구하고 있습니다. 위치가 확정되기 전까지는 어느 동선이 수혜인지 단정하기 어렵습니다.

정리

• 홍대는 대학가 상권에서 외국인 체류형 관광 상권으로 바뀌었습니다. 쇼핑·의료·숙박이 한 동네에서 이어집니다
• 대로변 호텔 두 곳이 2,600억 원대에 거래됐고, 사거리 코너는 기업이 가져갔습니다
• 같은 역이라도 출구와 동선이 가격을 가릅니다. 2028년 8-1번 출구가 생기면 동선이 또 바뀝니다
• 이면 60억 이하 매물은 나오자마자 팔립니다. 거래 사례와 임대료를 미리 봐두셔야 합니다

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출처: 서울교통공사 출입구 신설 보도(2026-08-04) · 뉴시스(2025-11-25, L7 홍대) · 뉴스핌·파이낸셜뉴스(2025-06-30, 머큐어 앰배서더) · EBN(2026-08-31, 올리브영) · 대장홍대선 역사 위치 보도(2025-08-12). 개별 거래 사례의 금액·면적·거래일은 국토교통부 실거래가 공개시스템과 건축물대장 기준이며, BSN 빌사남 실거래 데이터(building0)에서 확인했습니다.