북촌 화동·소격동 빌딩 시세

안녕하세요, 빌사남입니다.

북촌 2탄입니다. 지난번 재동·계동에 이어 이번에는 계동길·화동·소격동을 걸었습니다. 아모레퍼시픽이 400억을 넣은 자리, 이영애 씨가 사서 한옥으로 새로 지은 건물, 9년 만에 90억에서 220억이 된 블루보틀 건물까지 지번과 함께 정리했습니다.

이번 편의 주제는 하나입니다. 왜 북촌은 성수동이나 강남이 흉내내지 못하는가. 답은 상권의 분위기가 아니라 건물을 새로 못 짓는다는 규제에 있습니다.

1편을 아직 안 보셨다면 함께 읽으시면 좋습니다 — 북촌·계동 빌딩 시세 정리 (올리브영 건물 편)

이번 편에서 다룬 건물

북촌이 대체 불가인 이유 — 새로 못 짓습니다

상권을 볼 때 보통 유동인구와 임대료를 봅니다. 북촌은 그보다 먼저 봐야 할 것이 있습니다. 공급이 늘지 않는다는 사실입니다.

• 한옥지구·경관지구 — 층수와 형태에 제한이 있습니다. 성수동처럼 헐고 높이 올릴 수 없습니다.
• 지구단위계획 — 계동길 일대는 프랜차이즈·체인점 입점이 막혀 있습니다.
• 필지가 작습니다 — 여러 필지를 묶지 않으면 큰 건물이 안 나옵니다.

성수동은 창고를 헐고 새로 지으면 공급이 늘어납니다. 강남도 마찬가지입니다. 북촌은 그럴 수 없습니다. 있는 건물이 전부입니다. 그래서 브랜드가 들어오려면 기존 건물을 사거나 비싸게 임차하는 수밖에 없습니다.

규제는 보통 값을 떨어뜨리는데, 여기서는 반대로 작동합니다. 규제가 희소성을 만들고, 희소성이 값을 지탱합니다.

블루보틀 건물 — 9년 만에 90억에서 220억

소격동 86 · 연면적 약 100평

2017년 90억에 거래된 뒤 2026년 220억이 됐습니다. 9년 동안 130억입니다.

연평균으로 환산해 보겠습니다.

• 상승 배수 = 220억 ÷ 90억 = 약 2.44배
• 연평균 상승률 = 2.44배를 9년으로 나누면 약 10.4%

연면적이 100평 정도로 크지 않은 건물입니다. 그런데도 이렇게 움직인 이유는 자리입니다. 북촌과 삼청동을 잇는 메인 라인 위에 있습니다.

한 가지 더 있습니다. 이 건물은 셋백(도로에서 뒤로 물러난 구조)이라 옆 카시나 건물이 함께 보입니다. 건물 하나가 두 개 몫의 노출을 가져가는 셈입니다. 임차인 입장에서는 같은 임대료로 더 눈에 띄는 매장을 얻습니다.

임차인이 바뀌면 다시 구성할 수 있다고 보고 매입한 경우입니다. 지금 임차인만 보고 값을 매기면 이런 물건을 놓칩니다.

아모레퍼시픽 — 가회동 74에 400억

북촌 설화수의 집 · 2018년 · 총 400억

2018년 한옥과 양옥, 인근 필지까지 묶어 총 400억을 들였습니다. 1층에 설화수, 위층에 오설록 티하우스가 들어가 있습니다. 북촌 육경(六景) 자리입니다.

여기서 읽어야 할 것은 금액이 아니라 왜 대기업이 이 자리에 400억을 넣었는가입니다. 매장 하나로 400억을 회수할 수는 없습니다. 브랜드를 보여주는 공간으로 계산한 것이고, 그 판단의 근거가 북촌이라는 자리 자체입니다.

앞에서 말씀드린 희소성이 여기서 확인됩니다. 대기업이 여러 필지를 사서 묶어야 했던 이유도, 북촌에서는 큰 건물이 매물로 나오지 않기 때문입니다.

방문하실 계획이라면 출입 시간이 오전 10시부터 오후 5시까지입니다.

픽 넘버 쓰리 건물 — 35억에 사서 한옥으로 새로 지었습니다

화동 65-7 · 대지 50평 · 35억 (2017년)

2017년 35억에 매입한 뒤 한옥으로 신축했습니다. 현재는 픽 넘버 쓰리(PIC NUMBER 3)가 들어와 있습니다.

여기서 짚어야 할 것은 매입가와 공사비를 나눠 봐야 한다는 점입니다.

• 매입 = 대지 50평, 35억 (2017년)
• 신축 = 한옥 공사비 평당 1,800만 ~ 2,000만원

한옥 신축비는 일반 신축보다 훨씬 비쌉니다. 목재와 기와, 그리고 그 일을 할 수 있는 사람이 적기 때문입니다. 그런데 북촌에서는 한옥이라는 형태 자체가 임차인을 끌어옵니다. 공사비를 더 쓰고 임차 조건에서 회수하는 구조입니다.

화동길은 현재 평당 7,000만 ~ 8,000만원 선에서 거래됩니다. 강남 대신 북촌을, 그것도 신축이 아닌 한옥을 선택한 것은 우연이 아닙니다. 땅값 상승보다 완성된 건물의 임차 가치를 보고 움직인 경우로 보시는 편이 맞습니다.

(구)중앙탕 — 목욕탕을 쇼룸으로

계동 133-5 · 1968년 개업 · 2015년 전환

1968년에 문을 연 목욕탕입니다. 2015년경 젠틀몬스터가 실험적인 쇼룸으로 바꿨습니다. 지금은 전시장으로 쓰이며 리뉴얼 중입니다.

북촌에서 신축이 어렵다는 제약이 오히려 무기가 된 사례입니다. 헐 수 없으니 남겨서 쓸 수밖에 없었고, 그 오래된 형태가 브랜드에게는 다른 데서 못 만드는 공간이 됐습니다.

화동 23-11과 27-1에도 마르헨제이와 르 라보가 들어와 있습니다. 향수와 가죽 브랜드가 자리를 잡았다는 것은 객단가 높은 소비가 실제로 일어난다는 신호입니다.

북촌에서 건물 보실 때

자주 묻는 질문

북촌이 성수동이나 강남과 뭐가 다른가요?

건물을 새로 못 짓는다는 점입니다. 한옥지구와 지구단위계획으로 묶여 있어 층수와 형태에 제한이 있고, 프랜차이즈 입점도 막혀 있습니다. 성수동은 창고를 헐고 새로 지으면 되지만 북촌은 그럴 수 없습니다. 그래서 공급이 늘지 않고, 있는 건물의 값이 유지됩니다.

블루보틀 건물은 얼마나 올랐나요?

소격동 86번지로, 2017년 90억에 거래된 뒤 2026년 220억이 됐습니다. 9년 동안 130억, 연평균으로 환산하면 약 10.4%입니다. 연면적은 100평 정도로 크지 않지만 북촌·삼청동 메인 라인에 있다는 점이 값을 만들었습니다.

북촌에서 프랜차이즈 임차인을 받을 수 있나요?

계동길 일대는 지구단위계획 구역이라 프랜차이즈·체인점 입점이 제한됩니다. 임차인을 프랜차이즈로 놓고 수익률을 계산하셨다면 그 계산이 통째로 틀어집니다. 다만 체인이 못 들어오는 덕분에 상권의 결이 유지되어, 해외 진출을 노리는 브랜드들이 오히려 이 동네를 선호합니다.

북촌 한옥은 새로 지을 수 있나요?

가능합니다. 화동 65-7의 경우 기존 건물을 헐고 한옥으로 새로 지었고, 공사비는 평당 1,800만~2,000만원 수준이었습니다. 일반 신축보다 비싸지만, 북촌에서는 한옥이라는 형태 자체가 임차인을 끌어오는 조건이 됩니다.

북촌 건물은 최소 얼마부터 있나요?

1편에서 다룬 재동 87-1이 대지 20평에 20억, 월세 800만원으로 표면수익률 4.8%였습니다. 20억대부터 접근이 가능하지만, 메인 동선 위 물건은 평당 1억을 넘습니다.

정리

• 북촌은 새로 못 짓기 때문에 값이 유지됩니다. 성수·강남과 갈리는 지점입니다.
• 블루보틀 건물(소격동 86)은 9년간 90억 → 220억, 연평균 약 10.4%입니다.
• 아모레퍼시픽은 가회동 74에 여러 필지를 묶어 400억을 넣었습니다.
• 화동 65-7은 35억 매입 + 한옥 신축 평당 1,800만~2,000만원. 총액으로 봐야 합니다.
• 계동길은 프랜차이즈 입점이 제한됩니다.

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1편 — 북촌·계동 빌딩 시세 정리 (올리브영 건물 편)