안녕하세요, 빌사남입니다.
BSN 건축사사무소 김준석 소장님과 함께 2종·3종 일반주거지역 건물주 분들께 급히 전해드려야 할 두 가지를 정리합니다.
일조권 사선 규정 변화
| 구분 | 기존 | 개정 후 |
|---|---|---|
| 이격 기준 | 10m 이상부터 건물 높이의 1/2 이격 | 17m까지 5m 이격 |
| 건물 형태 | 위로 갈수록 깎이는 사선 | 반듯하게 신축 가능 |
| 효과 | 4·5층 면적 손실 | 4·5층 면적 추가 확보 |
| 엘리베이터 | 연장 불가 문제 발생 | 해결 |
일조권 사선 완화 — 7월 23일 법안 통과
기존 10m 이상부터 건물 높이 2분의 1 이격 → 개정 후 17m까지 5m 이격으로 반듯하게 신축 가능. 4·5층 면적 추가 확보, 엘리베이터 연장 불가 문제 해결, 설계 다양성 확대. 예상 시행 2025년 11월.
용적률 50% 인센티브 — 유효기간 약 2년
2종 250%, 3종 300%. 시행 후 3년 한시, 이미 1년 경과. 일조권 완화와 동시 적용 시 이전에는 불가능했던 조건이 충족됩니다.
핵심 전략 — 허가 먼저 받아두세요
완화 조건 유효기간 내 허가만 완료하면 착공은 나중에 선택 가능. 허가받은 건물은 매각 시 가격에도 반영됩니다.
지금까지 없었던 두 조건이 동시에 풀린 시기입니다. 설계 상담은 BSN 건축사사무소 김준석 소장님께 문의 주세요. 구독과 좋아요 부탁드립니다.
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자주 묻는 질문
일조권 사선 완화가 무엇이 달라지는 건가요?
기존에는 10m 이상부터 건물 높이의 절반만큼 이격해야 했습니다. 그래서 위로 갈수록 건물이 깎이는 사선이 생겼습니다. 개정 후에는 17m까지 5m만 이격하면 되어 반듯하게 지을 수 있습니다. 4·5층 면적이 추가로 확보되고, 사선 때문에 생기던 엘리베이터 연장 불가 문제도 풀립니다.
용적률 인센티브와 같이 받을 수 있나요?
됩니다. 그리고 이게 핵심입니다. 용적률만 풀려도 일조권 사선에 걸리면 실제로는 못 올립니다. 두 조건이 동시에 풀린 지금은 이전에는 불가능했던 설계가 됩니다. 용적률 인센티브는 2종 250%, 3종 300%이고 3년 한시인데 이미 1년이 지났습니다.
지금 당장 착공해야 하나요?
아닙니다. 허가만 먼저 받아 두시면 됩니다. 완화 조건의 유효기간 안에 허가를 완료하면 착공은 나중에 선택할 수 있습니다. 허가받은 건물은 매각할 때 값에도 반영됩니다. 자금이나 시장 상황 때문에 착공을 미루더라도 허가는 먼저 받아 두는 편이 유리합니다.
어떤 건물주가 해당되나요?
2종·3종 일반주거지역에 건물이나 땅을 가지고 계신 분들입니다. 특히 노후 건물을 보유 중이거나 신축·리모델링을 검토 중이시라면 지금이 설계를 시작할 시점입니다. 다만 대지마다 조건이 달라 건축사 검토가 먼저입니다. 상담 신청으로 문의 주시면 연결해 드립니다.
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