성수동 연무장길 건물 리뷰

안녕하세요, 빌사남입니다.

오늘은 저희 팀이 직접 발로 확인한 성수동 연무장길 핵심 건물 네 곳을 소개드립니다. 노스페이스 건물을 시작으로, 연무장길 역대 최고가 거래 건물, 블루엘리펀트, 자연도 소금빵 건물까지 — 순서대로 정리합니다.

한눈에 보기

이번 리뷰의 핵심 수치

연무장길 평당 임대료는 이미 250만원 수준을 넘겼습니다. 거래 평당가는 4억 5천으로 역대 최고가를 기록했고, 월세만 4억에 달하는 임차인이 입점한 건물도 있습니다.

노스페이스 화이트라벨 성수 — 성수동 2가 315-90 · 117억 · 연수익률 10%

연무장길에서 새로운 기준을 만든 물건입니다. 대지면적 39평, 건물면적 39평 규모로 평당 3억을 최초로 기록했고, 39평 기준 월세 1억을 처음으로 달성했습니다. 평당 임대료는 월 250만원입니다.

2025년 117억에 거래됐으며, 연수익률은 10%입니다. 매도인이 전체 책임 명도 조건으로 가격을 올려 매도한 건으로, 매수인이 용감하게 배팅해 현재 연무장길에서 가장 화제가 된 거래로 꼽힙니다. 10년 보유 시 매입가를 온전히 회수할 수 있는 구조입니다.

연무장길 역대 최고가 건물 — 약 150억

현존하는 연무장길에서 가장 높은 평당가에 거래된 물건입니다. 33평 건물로, 평당가 약 4억 5천만원, 총 거래가 약 150억입니다. 2025년 초 계약이 이루어진 것으로 알려져 있습니다.

구조상 1층은 상가, 2·3층은 주택입니다. 현 상태 그대로 매입하면 주택 중과세가 적용되어 실질 평당 부담은 5억 초반까지 올라갑니다. 거래 당시 시장에서 의구심이 있었던 이유이기도 합니다.

그러나 전체 명도 후 재임대 시 이 골목의 임차 수요를 감안하면 월세 1억 이상도 가능한 자리입니다. 연무장길 현재 호가가 평당 6~7억 수준인 만큼, 상방으로 10억에 근접하는 시나리오도 열려 있습니다. 조금 더 지켜봐야 할 물건입니다.

블루엘리펀트 스페이스 — 성수동 2가 315-57 · 대지 445평 · 월세 약 4억

저희 팀이 직접 현장에서 확인한 물건입니다. 대지 면적 445평으로, 성수 황금라인에서는 이례적인 규모입니다. 건물주는 명동 네이처리퍼블릭 건물주와 동일 인물로 알려져 있으며, IMF 당시 명동 건물을 매입하고 이 건물 역시 약 20년 묵혀두다가 현재 임대를 맞춘 케이스입니다.

월세는 약 4억으로 파악되고 있습니다. 오피셜 수치는 아니지만, 대지 규모와 입지를 감안하면 이 수준이 납득 가능한 범위입니다.

블루엘리펀트가 건물 앞에 벤치와 분수대를 조성한 것도 주목할 포인트입니다. 성수동에 절대적으로 부족한 휴식 공간을 만들어 자연스럽게 유동 인구를 끌어모으는 구조를 직접 설계한 것입니다. 트래픽이 가장 집중되는 자리를 선점해 웃돈을 주고 들어온 블루엘리펀트의 선구안이 있었다고 평가합니다.

자연도 소금빵 건물 — 성수동 2가 315-77 · 112억 · 명도 불가 상태 매입

2024년 112억에 거래된 물건입니다. 당시 평당가는 2억 2천으로 당시 기준 신고가였습니다. 자연도 소금빵이 2023년 입점해 최장 2033년까지 임대차가 유지될 수 있는 상태이며, 1층 명도가 되지 않는 조건에서 매입이 이루어졌습니다.

현재 월세는 약 천만원 수준으로, 112억 기준 수익률은 약 1%에 불과합니다. 수익률만 보면 낮아 보이지만, 이 물건의 핵심은 위치입니다. 바로 맞은편에 블루엘리펀트가 입점했고, 이 일대가 연무장길의 메인 동선으로 자리잡았습니다. 전체 명도 시 재임대 여지가 있으며, 옥외 광고판 수익이 수익률을 보완하고 있습니다. 결과적으로 잘 하신 매입이라고 생각합니다.

연무장길, 지금 어디까지 왔나

평당 임대료 250만원, 거래 평당가 4억 5천, 월세 4억짜리 임차인이 줄 서는 골목. 연무장길은 이미 서울에서 가장 뜨거운 상업용 부동산 시장 중 하나입니다. 배팅의 근거는 결국 상권의 방향성에 있고, 그 방향은 여전히 위를 향하고 있습니다. 다만 진입 단가가 이미 낮지 않은 만큼, 레버리지 구조와 공실 리스크에 대한 검토는 반드시 필요합니다.

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자주 묻는 질문

성수동 연무장길 건물은 평당 얼마인가요?

거래 기준으로 평당 2억 2천에서 4억 5천 사이입니다. 2024년 자연도 소금빵 건물이 평당 2억 2천, 2025년 노스페이스 건물이 평당 3억, 2025년 초 거래된 역대 최고가 건물이 평당 약 4억 5천입니다. 현재 호가는 평당 6억에서 7억 수준까지 올라와 있습니다.

노스페이스 건물은 왜 수익률이 10%나 되나요?

성수동 2가 315-90으로, 대지 39평에 2025년 117억에 거래됐습니다. 평당 임대료가 월 250만원으로 39평 기준 월세 1억을 처음 달성한 자리입니다. 매도인이 전체 책임 명도 조건을 붙여 값을 올려 팔았고, 매수인이 그 조건으로 받았습니다. 이 수익률이면 10년 보유 시 매입가를 회수하는 구조입니다.

수익률 1%짜리 건물을 왜 삽니까?

자연도 소금빵 건물(성수동 2가 315-77)이 그런 경우입니다. 2024년 112억에 샀는데 월세가 약 1,000만원이라 수익률이 1% 남짓입니다. 2023년 입점한 임차인의 임대차가 최장 2033년까지 유지될 수 있어 1층 명도가 안 되는 조건이었기 때문입니다. 다만 맞은편에 블루엘리펀트가 들어오면서 이 일대가 연무장길 메인 동선이 됐고, 전체 명도 시 재임대 여지가 있습니다. 옥외 광고판 수익도 보완이 됩니다. 지금 수익률이 아니라 명도 후 만들 수 있는 수익률을 보고 산 경우입니다.

연무장길에서 명도가 왜 그렇게 중요한가요?

임대료가 이미 높이 올라와 있어서, 기존 임차인을 내보내고 다시 맞추면 월세가 크게 달라지기 때문입니다. 노스페이스 건물은 매도인이 책임 명도를 조건으로 값을 올려 팔았고, 자연도 소금빵 건물은 명도가 안 되는 조건이라 수익률이 낮게 잡혔습니다. 연무장길에서는 명도 가능 여부가 값을 가르는 조건입니다.

성수동 시리즈

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