성수동 서연무장길 건물 리뷰 3탄

안녕하세요, 빌사남입니다.

오늘은 저희 팀이 직접 발로 확인한 성수동 서연무장길 3탄을 소개드립니다. 아모레퍼시픽 매입 건물부터 저희 팀이 직접 중개한 커버낫 건물, 연예인 건물들이 즐비한 크래프톤 가는 길, 그리고 약 2조가 투입된 크래프톤 부지까지 — 수익률 공식을 중심으로 순서대로 정리합니다.

한눈에 보기

이번 리뷰의 핵심 수치

아모레퍼시픽 건물 평당 2억 5천(2023년 매입, 현재 시세 평당 5~6억), 커버낫 건물 151억 수익률 8.7%, 토리든 건물 42억에서 94억으로 2배 매도, 크래프톤 부지 약 2조 투입. 수익률 공식이 그대로 작동하고 있는 시장입니다.

아모레퍼시픽 건물 — 성수동 2가 301-87 · 평당 2억 5천 (2023년 5월)

현재 공사 중인 이 건물은 아모레퍼시픽이 2023년 5월 평당 2억 5천에 매입했습니다. 디올이 2022년 성수에 진입한 지 약 1년 만에 대기업이 뒤따라 들어온 케이스로, 원 소유주인 건영피혁은 당시 기준 최고가에 매도하고 광진구로 이전했습니다. 현재 연무장길 시세가 평당 5~6억인 것을 감안하면 2배의 추가 상승 기회는 매수인에게 넘어간 셈입니다. 공사 완료 후에는 아모레 성수 & 오설록 티하우스가 운영될 예정입니다.

커버낫 성수 플래그십 — 성수동 2가 316-44 · 151억 · 수익률 8.7%

저희 빌사남이 매입, 명도, 임대차 세팅까지 전 과정을 직접 진행한 물건입니다. 2025년 151억(평당 약 2억 8천)에 거래됐으며, 임차인 7~8개 전체 명도 후 커버낫 전체 통임대로 세팅됐습니다. 연수익률은 8.7%로, 12년 보유 시 매입가 전액 회수가 가능한 구조입니다.

임대차 세팅 과정에서 임차인 측이 먼저 입점을 요청할 만큼 수요가 집중된 자리였습니다. 건물 상단 옥외 광고판은 2주 기준 약 2천만원 수준이며, 이 수익이 임대료 구조 안에 반영돼 있습니다. 하루 수십만 명, 연간 수백만 명의 외국인이 지나다니는 자리에서 월 1억 이상의 임대료도 납득 가능한 구조입니다.

동해·하지원 건물 — 성수동 2가 321-16 / 321-15

성수감자탕 방향에서 크래프톤으로 이어지는 이 라인도 주목할 구간입니다. 슈퍼주니어 동해 씨가 2024년 평당 약 1억 4~5천에 매입해 리모델링 후 커피숍을 입점시켰고, 주변 시세 기준 최소 2배 이상 상승한 것으로 추정됩니다. 바로 옆 건물은 하지원 씨가 100억에 매입해 최근 185억에 매도했습니다. 이 길은 물건 평수가 최소 100평 이상으로, 거래가 기준 200억~300억 이상이 예상되는 라인입니다.

크래프톤 성수 신사옥 — 성수동 2가 333-16 외 · 약 2조 투입

구 이마트 부지에 크래프톤이 투입한 규모는 토지 매입만 약 1.2조, 건축비 포함 총 2조 이상으로 추정됩니다. 설계는 프리츠커상 수상자 데이비드 치퍼필드가 맡았습니다. 이 규모의 투자가 확정되면 하방 경직성이 생기고, 성수동이 단순 핫플을 넘어 글로벌 기업의 전략적 요충지로 자리잡았다는 것을 의미합니다. 서연무장길은 앞으로도 발전 가능성이 충분히 남아 있습니다.

앞으로도 성수동 시리즈는 계속됩니다. 수익률 공식을 알면 건물이 보입니다. 구독과 좋아요 부탁드립니다.

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자주 묻는 질문

커버낫 건물은 어떻게 수익률 8.7%가 나왔나요?

성수동 2가 316-44로 2025년 151억(평당 약 2억 8천)에 거래됐습니다. 기존 임차인 7~8곳을 전부 내보낸 뒤 커버낫에 통임대로 맞췄습니다. 연수익률 8.7%면 12년 보유 시 매입가 전액을 회수하는 구조입니다. 건물 상단 옥외 광고판이 2주 기준 약 2,000만원으로, 이 수익도 임대료 구조에 들어가 있습니다.

아모레퍼시픽은 왜 평당 2억 5천에 샀나요?

성수동 2가 301-87을 2023년 5월에 매입했습니다. 디올이 2022년 성수에 들어온 지 1년 만에 대기업이 뒤따른 사례입니다. 당시 기준으로는 최고가였지만, 지금 연무장길 시세가 평당 5~6억이니 결과적으로 2배 이상의 여지가 매수인에게 남았습니다. 원 소유주였던 건영피혁은 당시 최고가에 팔고 광진구로 옮겼습니다.

크래프톤이 2조를 넣은 게 주변 건물에 어떤 의미인가요?

성수동 2가 333-16 외 구 이마트 부지로, 토지 매입만 약 1.2조에 건축비까지 총 2조 이상으로 추정됩니다. 설계는 프리츠커상 수상자 데이비드 치퍼필드가 맡았습니다. 이 규모의 투자가 확정되면 하방 경직성이 생깁니다. 시장이 나빠져도 그 주변 값이 잘 안 빠진다는 뜻입니다. 성수동이 일시적 유행이 아니라 글로벌 기업의 거점이 됐다는 근거이기도 합니다.

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