한남동 꼼데가르송길 이면 건물 리뷰 2탄

안녕하세요, 빌사남입니다.

꼼데가르송길 남측 이면, T자 골목과 한남동 카페거리 건물 사례 2탄을 소개드립니다. 마르디 사옥, 크러쉬 씨 건물, 메가스터디 강사 건물, 이영애 씨 건물, 아이아이컴바인드 신축 현장, 모이아 건물, 양면도로 건축 사례까지 순서대로 정리합니다.

한눈에 보기

한남동 카페거리의 변화

F&B 중심의 근생 상권에서 외국인 관광객 필수 쇼핑 스팟으로 빠르게 전환되고 있습니다. 의류·리테일 브랜드가 F&B 자리를 빠르게 채우고 있으며, 현장 업장 매출 상향이 체감되고 있는 구간입니다.

마르디 메르크디 사옥 — 한남동 684-24 · 72억 5천 (2025년)

3마 브랜드 중 하나인 마르디 전개 법인이 2025년 72억 5천(평당 1억 4천)에 전액 현금 매입, 전층 사옥으로 리모델링했습니다. 주택 명도·용도변경 등 조건이 전혀 만들어지지 않은 상태에서 현금으로 해결한 케이스입니다.

크러쉬 매매 건물 — 한남동 685-12 · 53억 → 72억

2022년 53억(평당 1억 7,700만원) T자 골목 최고가 매입, 2025년 72억(평당 2억 4천) 신고가 매도. 매수 법인 룹컴퍼니는 서쿠키 브랜드 사옥 목적으로 추정됩니다.

메가스터디 강사 건물 — 한남동 684-12 · 60억 · 수익률 4%

2023년 60억(평당 1억 3천), 토지 44평·연면적 46평, 월 임대료 1,900만원, 수익률 4%. 한남동에서 이 수익률은 매우 귀한 수치입니다.

이영애 매입 건물 — 한남동 683-86 · 8억 7천 (2015년)

2015년 8억 7천(평당 3천만원) 전액 현금 매입. 막다른 길 접도라는 구조적 약점에도 한남동이기 때문에 가능했던 투자입니다. 현재 최소 3배 이상 추정됩니다.

아이아이컴바인드 매입 부지 — 한남동 684-7 외 · 375억 · 신축 중

조선내화 그룹이 신축 중이던 건물을 375억에 인수, 현재 신축 진행 중입니다. 아이아이컴바인드의 실험적 건축이 어떤 결과물을 만들지 주목됩니다.

모이아 건물 — 64억 5천, 사옥 이전 예정

2022년 64억 5천(평당 1억 5천), 토지 41평·연면적 61평. 현재 미사용 상태, 조만간 사옥 이전 예정입니다.

양면도로 건물 — 한남동 729-31 · 66억 (2022년) · 푸하하 건축사 설계

2022년 66억(평당 1억 3천) 매입 후 멸실·신축. 푸하하 건축사무소 설계, 상부층 전층 통창, 나인원 한남 보행로와 근생상권 도로 양면 접도. 양쪽에서 유동인구가 진입하는 구조로, 좋은 입지는 동선을 만드는 건축이 완성한다는 것을 보여줍니다.

다음 편은 순천향대학교 병원 상권으로 이어집니다. 구독과 좋아요 부탁드립니다.

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자주 묻는 질문

한남동 꼼데가르송길 이면은 평당 얼마인가요?

거래 기준으로 평당 1억 3천에서 2억 4천 사이입니다. 2022년 크러쉬 씨가 산 한남동 685-12가 평당 1억 7,700만원, 2025년 같은 건물이 평당 2억 4천에 다시 팔렸습니다. 2023년 메가스터디 강사 건물(한남동 684-12)이 평당 1억 3천입니다. 참고로 2015년 이영애 씨가 산 한남동 683-86은 평당 3,000만원이었습니다. 10년 사이의 차이가 이 정도입니다.

한남동에서 수익률 4%면 좋은 편인가요?

매우 귀한 수치입니다. 한남동 684-12 메가스터디 강사 건물이 2023년 60억(평당 1억 3천)에 거래됐고 월 임대료가 1,900만원입니다. 토지 44평, 연면적 46평 규모입니다. 한남동은 땅값이 먼저 오르는 곳이라 대부분 수익률이 이보다 낮게 잡힙니다.

왜 현금으로 사는 경우가 많나요?

조건이 복잡한 물건을 빨리 잡아야 하기 때문입니다. 한남동 684-24 마르디 사옥은 주택 명도와 용도변경이 전혀 정리되지 않은 상태였는데, 전액 현금으로 72억 5천에 사서 전층 사옥으로 리모델링했습니다. 대출을 끼면 조건이 정리될 때까지 기다려야 하는데, 그 사이 물건이 넘어갑니다.

막다른 길에 있는 건물도 괜찮나요?

한남동에서는 다릅니다. 한남동 683-86은 접도 조건이 막다른 길이라는 구조적 약점이 있는데도 2015년 8억 7천에 매입한 뒤 최소 3배 이상으로 평가됩니다. 동네 자체의 값이 오르면 개별 물건의 약점을 덮습니다. 다만 이건 한남동이라서 가능한 것이고, 일반적인 기준으로 삼으시면 안 됩니다.

양면도로에 접한 건물이 왜 유리한가요?

한남동 729-31이 그 사례입니다. 2022년 66억에 사서 헐고 다시 지었고, 푸하하 건축사무소가 설계했습니다. 나인원 한남 보행로와 근생 상권 도로 양쪽에 접해 있어 두 방향에서 사람이 들어옵니다. 좋은 자리를 사는 것으로 끝나지 않고, 건축이 동선을 완성한 경우입니다.

한남동 시리즈

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