임대차 계약서에 꼭 넣어야 할 다섯 가지

건물을 사고 나서 가장 많이 겪는 문제는 공실이 아닙니다. 나가야 할 임차인이 나가지 않는 것입니다.

공실은 비어 있는 상태라 다음 임차인을 받으면 됩니다. 명도는 다릅니다. 임대료도 못 받고 공간도 못 쓰는 상태가 몇 달씩 이어집니다. 그리고 그 몇 달을 좌우하는 건 대부분 계약서에 그 문장이 있었느냐 없었느냐입니다.

계약서에 넣어야 할 다섯 가지

연체가 시작됐을 때의 순서

• 연체 1개월 — 내용증명을 보냅니다. 통보했다는 기록이 남습니다
• 연체 2개월 — 보증금 잔액과 남은 기간을 계산해 둡니다. 보증금이 연체액을 못 버티는 시점을 미리 압니다
• 연체액이 3기분에 도달 — 계약 해지가 가능해집니다. 연속으로 세 달을 밀려야 하는 것이 아니라 밀린 금액 기준입니다. 제소전 화해조서가 있으면 여기서 바로 집행으로 갑니다

계약서는 임차인을 의심하는 문서가 아닙니다

이 다섯 가지를 넣자고 하면 임차인이 부담스러워하지 않겠냐고 물으십니다. 실제로는 반대인 경우가 많습니다. 기준이 명확한 계약서는 임차인 쪽에서도 나중에 다툴 일이 줄어듭니다. 원상복구 범위가 항목으로 적혀 있으면 임차인도 퇴실 견적을 미리 잡을 수 있습니다.

임차인 업종에 따라 공실과 연체 위험이 어떻게 갈리는지는 임차인 업종별 생존율 편에 국세청 자료로 정리해 두었습니다.

개별 계약 조항은 건물 상태와 업종에 따라 달라집니다. 실제 계약서 작성은 변호사 검토를 함께 받으시는 편이 안전합니다.

자주 묻는 질문

제소전 화해조서는 꼭 필요한가요?

의무는 아닙니다. 다만 임차인이 계약 종료 후에도 나가지 않을 때, 화해조서가 있으면 명도소송을 새로 하지 않고 바로 강제집행을 신청할 수 있습니다. 계약 시점의 비용과 분쟁 시점의 시간을 맞바꾸는 장치입니다.

임대료를 몇 달 밀리면 계약을 해지할 수 있나요?

상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 차임 연체액이 3기분에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 연속으로 세 달을 밀려야 하는 것이 아니라, 밀린 금액이 세 달치에 이르면 됩니다.

원상복구는 어디까지 시킬 수 있나요?

계약서에 적힌 범위까지입니다. 그래서 항목별로 적어야 합니다. 바닥·천장·조명·간판·설비 가운데 무엇을 되돌릴지 명시하고, 입주 전 상태를 사진으로 남겨 첨부해 두면 퇴실할 때 다툼이 크게 줄어듭니다.

임차인이 만기 전에 나가면 중개보수는 누가 내나요?

계약서에 정해두지 않았다면 대부분 임대인이 부담하게 됩니다. 만기 전 퇴실 시 다음 임차인의 중개보수를 임차인이 부담한다는 문구를 미리 넣어두는 이유입니다.

정리

• 제소전 화해조서 · 3기 연체 해지 · 1개월 연체 내용증명 · 원상복구 항목화 · 만기 전 퇴실 중개보수
• 연체 1개월에 내용증명, 연체액이 3기분에 이르면 해지 요건이 됩니다
• 보증금은 임대료뿐 아니라 관리비와 원상복구 비용까지 함께 빠져나갑니다
• 실제 계약서 작성은 변호사 검토를 함께 받으시는 편이 안전합니다

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