임차인 업종에 따라 공실 위험이 두 배 갈립니다

건물주가 임차인을 받을 때 보는 것은 대개 두 가지입니다. 보증금을 낼 수 있는가, 임대료를 낼 수 있는가.

그런데 국세청 통계를 보면 그보다 먼저 봐야 할 것이 하나 더 있습니다. 어떤 업종인가입니다. 업종에 따라 1년 생존율이 두 배 가까이 차이 납니다.

2024년, 폐업자가 처음으로 100만 명을 넘었습니다

2024년 한 해 폐업 신고된 사업자 수가 100만 명을 넘었습니다. 1995년 통계 집계를 시작한 이래 처음입니다.

출처는 국세청 국세통계포털과 한국은행 금융안정보고서입니다.

이 숫자가 임대인의 문제인 이유는 단순합니다. 임차인이 폐업하면 그 자리가 공실이 됩니다. 그리고 지금 시장에서 공실은 임대료 몇 달치가 아니라 건물 가치 자체를 깎습니다.

업종별 생존율은 두 배 차이 납니다

국세청이 100대 생활업종의 창업 1년 생존율을 집계한 자료입니다.

미용실과 호프·주점의 차이가 38.8%포인트입니다. 같은 보증금, 같은 임대료를 제시해도 1년 뒤 남아 있을 확률이 이만큼 다릅니다.

미용·교육·편의시설 업종이 장기 안정 임차인에 가깝습니다. 반대로 호프·주점과 분식점은 단기 이탈 위험이 높은 편입니다.

임차인을 고를 때 업종 1년 생존율 70% 이상을 하나의 기준선으로 삼을 수 있습니다.

임차인은 어떤 건물을 고르는가

패스트파이브가 신규 임차 고객 22,468건을 분석한 2025년 오피스 트렌드 자료입니다. 임차인이 사무실과 상가를 고를 때 보는 기준을 순서대로 정리한 것입니다.

1위가 비용이라는 것은 예상 가능합니다. 주목할 것은 2위입니다. 건물 컨디션이 위치보다 앞섭니다.

시설이 갖춰진 신축으로 수요가 몰리고 있다는 뜻이고, 노후 건물은 리모델링 없이는 임차인을 유치하기 어렵다는 뜻입니다.

공실률은 이미 양극화됐습니다

쿠시먼앤드웨이크필드가 집계한 2025년 4분기 서울 상권 공실률입니다.

성수동과 가로수길의 격차가 18배입니다. 같은 서울, 같은 시기입니다.

2025년 방한 외국인은 1,894만 명으로 역대 최대였고 전년 대비 15.7% 늘었습니다. 성수동은 외국인 방문이 110% 증가했습니다. 사람이 늘어난 곳과 그렇지 않은 곳의 차이가 공실률로 나타나고 있습니다.

입점 전에 확인할 세 가지

1. 업종 생존율

위 표의 1년 생존율 70%를 기준선으로 봅니다. 미용·학원·편의점은 안정적인 편이고, 호프·주점·분식은 단기 위험이 높은 편입니다.

2. 보증금 적정성

보증금은 임대료 최소 6개월 이상을 기준으로 봅니다. 법인인지 개인사업자인지 구분해서 확인하고, 다른 지점을 운영 중이라면 그 현황도 조회합니다. 법인이면 기업 정보 조회로 재무 건전성을 볼 수 있습니다.

3. 계약 구조

임대료 연체 조항, 업종 변경 시 임대인 동의 조항, 원상복구 범위를 계약 단계에서 정리합니다. 아래에서 자세히 다룹니다.

계약서가 건물을 지킵니다

공실이 생긴 뒤에 대응하면 이미 늦습니다. 계약서에 넣어야 할 다섯 가지입니다.

공실은 기다린다고 해결되지 않습니다

임차인이 찾아오기를 기다리는 것과 찾아가는 것은 결과가 다릅니다. 실제로 저희가 진행한 건물에서는 이렇게 했습니다.

• 타겟 임차 업종을 미용실과 웨딩 업체로 먼저 정했습니다.
• 그 업종에 맞춰 엘리베이터 설치, 통창, 방음 화장실을 기획했습니다.
• 임대 제안서를 약 800곳에 발송했습니다.
• 준공 후 2주 만에 2층부터 5층까지 임대차가 완료됐습니다.

순서가 중요합니다. 건물을 다 지어놓고 임차인을 찾은 것이 아니라, 임차인을 먼저 정하고 그에 맞춰 건물을 만들었습니다.

임차 제안서에는 건물 현황, 층별 면적, 임대 조건, 주변 상권 분석에 사진과 도면까지 담습니다. 제안서 퀄리티가 건물의 첫인상입니다.

배포는 인근 업체 전달, 인터넷 매물 등록, 타겟 업종 커뮤니티 게시, 외벽 현수막, SNS 페이지 순으로 병행합니다. 현수막에는 연락처·층수·면적을 명확히 넣고 QR코드를 붙이면 제안서를 바로 전달할 수 있습니다.