서울 상권 공실률

서울 7대 상권의 평균 공실률은 13.8%입니다. 전년보다 0.9%p 내렸습니다. 숫자만 보면 상권이 나아진 것처럼 보입니다.

그런데 이 평균 안에 성수동 2.5%와 가로수길 45.2%가 같이 들어 있습니다. 평균으로는 아무것도 알 수 없는 상태입니다.

같은 서울인데 42.7%p 차이가 납니다

출처: 쿠시먼앤드웨이크필드 2025년 4분기 서울 리테일 시장 보고서. 서울 7대 상권 평균은 전년 대비 0.9%p 하락

가로수길은 점포 열 곳 중 네 곳 넘게 비어 있고, 성수는 마흔 곳 중 한 곳이 비어 있습니다. 두 곳 모두 서울이고, 두 곳 모두 한때 가장 뜨거웠던 상권입니다.

가로수길이 왜 이렇게 됐는지는 가로수길 현장 편에서 따로 다뤘습니다.

사람이 어디로 갔는지가 먼저입니다

2025년 방한 외국인은 1,894만 명으로 역대 최대였습니다. 전년보다 15.7% 늘었습니다.

출처: 한국관광공사 2025년 방한 외래관광객 통계

전체가 15.7% 늘어나는 동안 성수동을 찾은 외국인은 110% 늘었습니다. 두 배가 넘습니다.

출처: LG유플러스 2025년 유동인구 분석

공실률은 결과입니다. 사람이 오면 임차인이 들어오고, 임차인이 들어오면 공실이 사라집니다. 성수의 2.5%는 임대료를 잘 받아서가 아니라 들어오려는 임차인이 줄을 서 있어서 나온 숫자입니다. 성수동 시장 구조는 성수동 편에 정리해 두었습니다.

건물주가 실제로 봐야 하는 숫자

업종에 따라 공실 위험이 얼마나 갈리는지는 임차인 업종별 생존율 편에서 국세청 자료로 정리했습니다.

검토 중인 물건이 있으시면 위치와 규모, 임대차 현황만 알려주십시오. 인근 실거래와 임대 사례를 기준으로 정리해 드립니다.

자주 묻는 질문

2025년 서울 상권 공실률은 얼마인가요?

쿠시먼앤드웨이크필드 2025년 4분기 기준 서울 7대 상권 평균이 13.8%입니다. 전년 대비 0.9%p 내렸습니다. 다만 상권별 편차가 커서 성수는 2.5%, 가로수길은 45.2%입니다.

서울에서 공실률이 가장 낮은 상권은 어디인가요?

성수입니다. 2.5%로 서울 주요 상권 가운데 가장 낮습니다. 서울 7대 상권 평균 13.8%의 5분의 1 수준입니다.

가로수길 공실률이 45.2%면 건물을 사면 안 되나요?

공실률은 상권 평균이라 개별 건물의 상태를 말해주지 않습니다. 공실이 많다는 건 임대료 협상 여지가 있다는 뜻이기도 합니다. 판단은 그 건물의 층별 구성, 임차 가능한 업종, 그리고 매입가가 공실 기간을 견딜 수 있는 수준인지에 달려 있습니다.

공실률과 외국인 방문객은 무슨 관계가 있나요?

2025년 방한 외국인은 1,894만 명으로 전년보다 15.7% 늘었고, 그 가운데 성수동 방문은 110% 늘었습니다. 방문객이 늘면 매출이 늘고, 매출이 늘면 임차 수요가 붙습니다. 성수의 낮은 공실률은 그 결과에 가깝습니다.

정리

• 서울 7대 상권 평균 공실률 13.8% (전년 대비 -0.9%p)
• 성수 2.5% · 가로수길 45.2% — 같은 서울 안에서 42.7%p 차이
• 2025년 방한 외국인 1,894만 명(+15.7%), 성수동 방문 외국인 +110%
• 상권 평균이 아니라 그 건물의 층별 임차 현황을 보셔야 합니다

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