임차인은 왜 옆 건물로 갔을까

건물주분들께 제일 많이 듣는 말이 있습니다. 「임대료를 내렸는데도 안 들어와요.」

그런데 같은 골목 옆 건물은 차 있습니다. 임대료도 비슷합니다. 가격 문제가 아니라는 뜻입니다.

임대료를 내리는 건 제일 쉽고, 제일 비쌉니다

임대료는 한 번 내리면 다음 계약의 기준이 됩니다. 그리고 건물 값은 임대료로 계산합니다. 월 50만 원을 깎으면 수익률로 환산됐을 때 건물 값에서 그보다 훨씬 큰 금액이 빠집니다.

그래서 임대료는 마지막에 건드려야 합니다. 그 앞에 볼 게 다섯 가지 있습니다.

요즘 임차인은 한 번 접으면 다시 시작하기 어렵다는 걸 압니다. 2024년에 폐업 신고한 사업자가 처음으로 100만 명을 넘었습니다. 그만큼 깐깐하게 고릅니다. 업종에 따라 공실 위험이 두 배 갈리는 이야기는 따로 정리해 뒀습니다.

출처: 국세청 국세통계포털, 한국은행 금융안정보고서(2025)

임차인이 건물을 고를 때 보는 다섯 가지

저희가 임대를 맞추면서 반복해서 확인한 것들입니다.

주차가 몇 대인가

역에서 몇 분인지보다 주차 대수가 임대료를 정하는 업종이 있습니다. 병의원, 학원, 미용실처럼 손님이 차를 끌고 오는 업종입니다.

주차 두 대와 네 대는 임대료 차이가 아니라 임차인 후보군 자체가 다릅니다. 도로 너비도 같이 봅니다. 좁은 도로에 접한 건물은 배달 차량과 손님 차가 엉켜서, 주차 칸이 있어도 실제로는 못 씁니다.

손댈 게 얼마나 남았는가

공실이 많은 시기일수록 임차인은 완성된 공간을 고릅니다. 인테리어에 돈을 넣고 1년 만에 접으면 그 돈은 못 건집니다. 그걸 아니까 처음부터 덜 쓰는 쪽을 택합니다.

바닥, 천장, 화장실, 전기 용량. 이 네 가지가 정리돼 있으면 임차인이 견적을 뽑는 시간이 줄어듭니다. 계산이 빨리 끝나는 건물에 계약이 먼저 붙습니다.

1층에 누가 들어와 있는가

1층 임차인이 사람을 끌면 위층이 찹니다. 반대면 위층부터 빕니다. 2026년 2분기 공실률만 봐도 1층은 6.7%인데 3층 이상 중대형 상가는 14.3%였습니다.

1층을 급하게 채우면 안 되는 이유가 여기 있습니다. 월 임대료 몇십만 원 때문에 건물 전체의 임차 수준이 정해집니다. 왜 위층부터 비는지는 지난 글에서 다뤘습니다.

계단과 화장실이 어떤 상태인가

임차인은 계약 전에 화장실을 봅니다. 본인이 쓸 곳이고 손님도 쓸 곳입니다.

공용부는 임대 면적에 안 들어가서 제일 나중에 손대는데, 정작 임차인은 제일 먼저 봅니다. 계단 조명, 외벽 청소, 간판 정리. 큰돈 드는 일이 아닌데 건물 첫인상을 통째로 바꿉니다.

계약 조건을 어디까지 열어둘 수 있는가

렌트프리 두 달과 공실 여섯 달 중에 무엇이 싼지 계산해 보십시오. 인테리어 지원도 같습니다.

임대료를 그대로 두고 조건을 여는 쪽이 건물 값을 지킵니다. 임대료를 내리면 기준선이 내려가고 다음 임차인에게도 그 금액이 기준이 되지만, 렌트프리는 그 계약 한 번으로 끝납니다. 같은 금액을 쓰더라도 어디에 쓰느냐가 다릅니다.

그래도 안 오면 기다리지 말고 찾아갑니다

매물 사이트에 올려놓고 기다리는 것으로는 안 됩니다. 저희는 임차 제안서를 만들어 직접 돌립니다.

청담동 건물은 미용실과 웨딩 업체를 타겟으로 잡고 엘리베이터 설치, 통창, 방음 화장실까지 기획한 뒤 약 800곳에 제안서를 보냈습니다. 준공 후 2주 만에 2층부터 5층까지 임대차가 끝났습니다. 그 과정과 공실이 났을 때 실제로 하는 다섯 가지를 따로 써 뒀습니다.

9월 30일과 10월 1일, 코엑스에서 이 이야기를 합니다

한국경제신문이 여는 제12회 집코노미 박람회에서 강연합니다. 위에 적은 내용을 사례와 함께 더 풀어놓을 생각입니다.

사전등록은 집코노미 박람회 공식 사이트에서 받고 있습니다. 마감이 있으니 미리 해두시는 편이 좋습니다.

출처: 집코노미 박람회 공식 사이트 프로그램(2026-09-12 확인)

자주 묻는 질문

임대료를 내리는 게 왜 마지막이어야 하나요?

임대료가 건물 값의 기준이기 때문입니다. 수익률로 환산되면서 월 임대료 감액분보다 훨씬 큰 금액이 건물 가치에서 빠지고, 한 번 내린 금액은 다음 임차인에게도 기준이 됩니다. 같은 비용이라면 렌트프리처럼 그 계약에서 끝나는 조건으로 쓰는 편이 낫습니다.

공용부 정리에 얼마나 써야 하나요?

금액보다 순서가 중요합니다. 계단 조명, 화장실, 외벽 청소, 간판 정리처럼 임차인이 첫 방문에서 보는 곳부터 손대면 적은 비용으로 인상이 바뀝니다. 건물마다 상태가 달라 금액은 현장을 봐야 말씀드릴 수 있습니다.

1층 임차인은 어떤 업종으로 받아야 하나요?

사람을 끌어오는 업종인지가 기준입니다. 1층이 유동인구를 만들어야 위층 임차인이 붙습니다. 업종별 생존율도 같이 보셔야 하는데, 국세청 통계 기준으로 미용실·편의점·학원은 1년 생존율이 높고 호프·분식은 낮습니다.

렌트프리는 몇 달이 적당한가요?

공실이 이어질 기간과 비교해서 정합니다. 여섯 달 비워 둘 상황이면 두세 달 렌트프리가 손실이 적습니다. 다만 렌트프리 기간과 원상복구 범위, 중도 퇴실 조건을 계약서에 같이 적어 두셔야 합니다.

저희가 임대를 맞추고 건물을 봐 드리는 과정을 겪어 보신 분들의 후기도 함께 보시면 도움이 됩니다.

정리

• 임차인이 안 들어오는 이유가 임대료인 경우는 생각보다 적습니다.
• 주차 대수, 공간 완성도, 1층 임차인, 공용부 상태, 계약 조건 순으로 먼저 봅니다.
• 임대료를 내리면 건물 값이 같이 내려갑니다. 렌트프리는 그 계약에서 끝납니다.
• 기다려서 채워지지 않으면 제안서를 만들어 직접 돌립니다.
• 10월 1일 코엑스 집코노미 박람회에서 이 내용을 강연합니다.

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