금리가 내렸는데 왜 빌딩은 안 팔릴까

빌딩 거래가 줄어든 원인을 금리 인상으로 설명하는 기사가 많습니다. 그런데 숫자를 보면 앞뒤가 맞지 않습니다.

2024년 기준금리는 3.5%였고, 2025년에는 2.5% 수준까지 내려왔습니다. 금리는 오른 것이 아니라 내렸습니다. 그런데도 거래 건수는 줄었습니다.

원인은 금리가 아니라 공실입니다. 정확히는 임대차 시장입니다. 이 글은 그 이야기입니다.

기사는 무엇을 맞혔고 무엇을 틀렸나

먼저 사실관계부터 정리하겠습니다.

거래량이 줄었다는 사실 자체는 통계 그대로입니다. 문제는 원인 진단입니다. 원인을 잘못 짚으면 대응도 틀립니다. 금리가 문제라고 믿으면 “금리를 더 내리면 사겠다”는 결론이 나오는데, 금리는 이미 내렸고 거래는 살아나지 않았습니다.

2021년과 비교하면 반토막인 이유

2021년을 기준으로 삼으면 지금은 당연히 반토막입니다. 다만 2021년이 비정상이었습니다.

당시 기준금리는 0.5~1% 구간이었습니다. 담보대출 금리가 2%대는 물론 1%대까지 나왔습니다. 웬만한 빌딩이 어느 정도 수익률만 나오면 대출 금리보다 수익률이 높았습니다. 레버리지를 일으킬수록 자기자본 수익률이 올라가는 구조였습니다.

그러니 가격이 안 오를 수가 없었습니다. 빌사남 중개법인도 그 해에만 약 1조 원 규모를 중개했습니다.

그리고 하나가 더 있었습니다. 그때는 임대 시장이 괜찮았습니다. 낮은 금리와 안정적인 임대수익이 동시에 있었기 때문에 성립한 시장이었습니다. 그 시점을 기준선으로 놓고 “반토막”이라고 말하는 것은 비교 자체가 성립하기 어렵습니다.

금리는 내렸는데 거래는 줄었다

여기가 핵심입니다.

• 2024년 기준금리 3.5%
• 2025년 최저 2.5% 수준까지 인하

금리가 1%p 가까이 내려갔습니다. 금리가 거래를 막는 변수였다면 거래는 늘었어야 합니다. 그런데 오히려 줄었습니다. 그러므로 금리는 원인이 아닙니다. 최소한 주된 원인은 아닙니다.

2025년 10월 이후에는 대출 규제와 토지거래허가 등 정책 변수가 겹치면서 거래가 더 줄었을 것으로 보입니다. 다만 그것은 연말에 추가된 변수이고, 그 이전부터 거래는 이미 줄고 있었습니다.

진짜 원인은 공실이다

거래를 막고 있는 것은 임대차 시장입니다.

자영업 경기가 계속 좋지 않으면서 임대차 시장이 부진해졌습니다. 공실이 늘고, 임대료가 예전만큼 나오지 않습니다. 빌딩의 가치는 결국 임대수익에서 나오는데 그 임대수익이 흔들리니 매수자가 움직이지 않습니다.

투자자들의 판단 기준도 달라졌습니다. 예전에는 입지와 시세 위주로 봤다면, 지금은 이 층에 누가 들어올 수 있는지, 지금 임차인이 나가면 다시 채울 수 있는지를 아주 세세하게 봅니다.

그 결과 시장은 이렇게 갈렸습니다. 확실한 지역의, 확실한 빌딩만 거래됩니다. 거래가 아예 없는 것이 아닙니다. 될 것은 됩니다. 다만 애매한 물건이 안 팔립니다. 이것이 “거래 건수 감소”라는 한 줄 통계 뒤에 있는 실제 모습입니다.

빌딩은 아파트가 아니라 예금과 비교해야 한다

기사들이 아파트 시장과 빌딩 시장을 나란히 놓고 해석하는 경우가 많은데, 두 자산은 성격이 다릅니다.

아파트는 의식주입니다. 어찌 됐든 어딘가에는 살아야 하므로 무조건 사야 하는 자산에 가깝습니다. 수요가 사라지지 않습니다.

빌딩은 사도 그만, 안 사도 그만입니다. 없으면 안 되는 자산이 아닙니다. 그래서 빌딩의 진짜 경쟁 상대는 아파트가 아니라 예금, 배당주, 채권입니다.

논리는 단순합니다. 예금 금리가 빌딩 수익률보다 높으면 굳이 빌딩을 살 이유가 없습니다. 매달 현금이 들어오는 다른 상품이 더 나은 수익을 준다면 자금은 그쪽으로 빠집니다. 그래서 빌딩 투자자는 아파트 시세가 아니라 예금 금리와 배당 수익률을 봐야 합니다.

물론 빌딩에는 금융상품에 없는 것이 있습니다. 직접 사용할 수 있고, 현물로 남습니다. 사옥으로 쓰거나 자산을 실물로 보유하려는 분들이 빌딩을 선택하는 이유입니다.

그럼 언제 움직일까

방향을 판단할 때는 구간을 잘라 쓴 통계에 주의해야 합니다. 1~11월 같은 부분 구간이 아니라 연간 전체 데이터로 봐야 흐름이 확인됩니다.

다만 자금의 순서는 대체로 이렇게 움직여 왔습니다.

• 주식 시장이 좋아진다
• 차익을 실현한 자금이 주거용 부동산으로 이동한다
• 그 다음 단계에서 빌딩 시장으로 흘러 들어온다

지금 주식 시장에 대한 기대가 큰 상황이라면 그 자금이 한 바퀴 돌아 상업용 부동산까지 오는 시점이 언젠가는 옵니다. 다만 그 시점을 맞히는 것은 의미가 없습니다. 중요한 것은 그때 살 물건을 지금 골라둘 수 있느냐입니다.

자주 묻는 질문

금리가 내리면 빌딩 거래가 늘어나나요?

반드시 그렇지는 않습니다. 2024년 3.5%에서 2025년 2.5% 수준까지 기준금리가 내렸지만 거래 건수는 오히려 줄었습니다. 금리보다 임대차 시장과 공실률이 거래에 더 크게 작용하고 있습니다.

빌딩 거래가 줄어든 진짜 이유는 무엇인가요?

공실입니다. 자영업 경기가 부진하면서 임대차 시장이 약해졌고, 임대수익에 대한 확신이 낮아지자 매수자들이 신중해졌습니다. 그 결과 입지와 임대 안정성이 확실한 물건만 거래되고 있습니다.

2021년 대비 거래가 반토막이라는데 시장이 무너진 건가요?

2021년이 비정상적으로 과열된 시기였습니다. 기준금리 0.5~1%, 담보대출 1~2%대라는 조건에서 레버리지 수익률이 매우 높았고 임대 시장도 양호했습니다. 그 해를 기준선으로 삼은 비교는 과장되기 쉽습니다.

빌딩 투자 판단은 무엇을 기준으로 해야 하나요?

아파트 시세가 아니라 예금 금리와 배당 수익률입니다. 빌딩은 필수재가 아니라 현금흐름을 만드는 자산이므로, 같은 성격의 다른 상품보다 수익률이 나은지를 따져야 합니다. 여기에 직접 사용 가능성과 현물 보유라는 빌딩만의 장점을 더해 판단합니다. 직접 사용, 즉 사옥으로 매입하는 경우에는 대출 한도 자체가 달라집니다.

지금이 매수 타이밍인가요?

거래가 줄었다는 것은 경쟁이 줄었다는 뜻이기도 합니다. 다만 지금 시장은 물건별 편차가 큽니다. 공실 위험이 낮고 임대 수요가 확실한 물건인지 판별하는 것이 시점 자체보다 중요합니다.

거래량이 줄어든 시장은 매수자에게 불리한 시장이 아닙니다. 경쟁이 줄어든 시장입니다. 다만 무엇이 확실한 물건인지 판별할 수 있어야 그 이점이 의미를 갖습니다.

금리 내려도 빌딩 안 팔리는 이유 (빌사남 TV, 2026년 2월)

정리

• 2025년 거래 건수가 줄어든 것은 사실입니다. 다만 원인은 금리 인상이 아닙니다.
• 금리는 오히려 내렸고, 진짜 원인은 공실과 임대차 시장 부진입니다.
• 그래서 시장은 확실한 지역의 확실한 빌딩 위주로 재편되었습니다.
• 거래가 줄어든 시장은 불리한 시장이 아니라 경쟁이 줄어든 시장입니다.

확실한 물건인지 같이 봐 드립니다영상으로 보기