1층은 찼는데 왜 위층이 빌까

건물 보러 가면 1층부터 봅니다. 1층에 카페가 있고 사람이 앉아 있으면 그 건물이 잘 돌아간다고 느낍니다.

그런데 2층으로 올라가 보면 다른 그림이 나오는 경우가 많습니다. 계단에 전단지가 쌓여 있고, 문에 「임대」가 붙어 있습니다.

이번 분기 통계가 그걸 숫자로 보여줍니다.

1층은 6.7%, 건물 전체는 14.3%

한국부동산원 2026년 2분기 공실률입니다.

출처: 한국부동산원 2026년 2분기 상업용부동산 임대동향조사. 중대형은 3층 이상이거나 연면적 330㎡를 넘는 상가, 소규모는 2층 이하이면서 연면적 330㎡ 이하인 상가입니다

1층 6.7%와 중대형 14.3%. 두 배가 넘습니다.

그리고 소규모 상가 8.5%가 중대형 14.3%보다 낮습니다. 소규모는 2층 이하 건물입니다. 층이 낮을수록 덜 빈다는 뜻입니다.

공실은 1층에서 나는 게 아닙니다. 위로 올라갈수록 납니다.

왜 위층부터 비는가

저희가 현장에서 보는 이유는 세 가지입니다.

1층은 지나가다 발견되고, 3층은 찾아와야 합니다

1층 가게는 간판을 읽을 필요도 없습니다. 걷다가 눈에 들어옵니다. 3층은 다릅니다. 손님이 그 건물에 그 가게가 있다는 걸 미리 알고 와야 합니다.

그러면 위층에 들어올 수 있는 업종이 좁아집니다. 학원, 사무실, 병의원, 스터디카페처럼 검색해서 찾아오는 업종이거나, 이미 단골이 있는 가게여야 합니다. 1층 후보가 열 곳이면 3층 후보는 두세 곳입니다. 임대료를 깎아도 후보 수 자체는 늘지 않습니다.

엘리베이터가 없으면 위층은 사실상 임대 대상이 아닙니다

엘리베이터 없는 5층 건물을 보면 3층까지가 현실적인 한계입니다. 4층과 5층은 창고나 소규모 사무실로 겨우 채웁니다.

매수를 검토하시면서 「나중에 엘리베이터 넣으면 되지」라고 생각하시는 분이 많습니다. 그런데 승강로 자리를 만들면 각 층 전용면적이 그만큼 줄어듭니다. 계단실 옆에 여유가 없는 건물이면 임대 면적을 깎아야 합니다. 넣을 수 있느냐보다, 넣고 나서 임대 면적이 얼마나 남느냐를 먼저 계산해 보셔야 합니다.

1층 임대료를 지키려고 위층을 싸게 놓습니다

1층 임대료는 그 건물의 기준선입니다. 여기가 내려가면 건물 값이 같이 내려갑니다. 그래서 1층은 몇 달 비워 두더라도 가격을 잘 안 내립니다.

대신 위층에서 메웁니다. 싸게 내놓으면 채워지기는 합니다. 문제는 그다음입니다. 싸게 들어온 업종이 1층 업종과 맞지 않으면 건물 전체 인상이 흐려지고, 다음 임차인을 받을 때는 그 낮아진 임대료가 기준이 됩니다. 한 번 내린 위층 임대료는 다시 올리기 어렵습니다.

그래서 평균 공실률은 못 씁니다

「상가 공실률 13.4%」라는 숫자를 그대로 쓰면 판단이 어긋납니다. 그 안에 1층 6.7%와 중대형 14.3%가 같이 들어 있습니다.

검토 중인 건물이 몇 층인지, 1층 면적이 전체의 얼마인지, 위층에 누가 들어와 있는지. 이 세 가지가 평균보다 훨씬 많은 걸 알려줍니다.

공실이 이미 났다면 공실이 났을 때 실제로 하는 다섯 가지에 순서를 정리해뒀습니다.

오피스와 상가는 아예 다른 시장이 됐습니다

같은 분기 임대가격지수를 보면 방향이 갈립니다.

출처: 한국부동산원 2026년 2분기 상업용부동산 임대동향조사. 임대가격지수 변동률

오피스는 18분기 연속 올랐습니다. 4년 반 동안 한 번도 안 꺾였습니다. 상가는 내렸습니다.

수익률 차이가 더 큽니다.

오피스 2.15%, 소규모 상가 0.86%. 두 배 넘게 벌어졌습니다. 같은 상업용 부동산이라고 묶어서 보면 안 되는 이유입니다.

상가 안에서도 오른 곳은 있습니다

전체는 마이너스인데 명동은 3.19% 올랐습니다. 뚝섬 2.55%, 종로 1.28%. 내린 쪽은 충북 0.27%, 전남 0.25%입니다.

출처: 한국부동산원 2026년 2분기 상업용부동산 임대동향조사. 상가 상권별 임대가격지수 변동률

오른 세 곳은 사람이 일부러 찾아오는 자리입니다. 외국인이 오는 상권과 서울 상권 공실률에서 했던 얘기가 이번 분기 숫자로 다시 확인된 셈입니다.

명동이 3.19% 오르는 동안 상가 전체는 0.03% 내렸습니다. 시장이 좋아진 게 아니라 갈린 겁니다.