신사동 510번지 경매 건물 — 285억에 신사역 이면 620평, 직접 현장에 다녀왔습니다
강남구 신사동 510번지 경매 물건을 현장에서 직접 확인했습니다. 신사역 8번 출구에서 도보 2~3분, 620평 규모에 285억입니다. 건물 현황과 임차 구성, 낙찰 후 무엇을 먼저 정리해야 하는지까지 순서대로 짚었…
김윤수의 글
BSN 빌사남 대표. 2009년 공인중개사 자격을 취득한 뒤 상업용 빌딩 거래 현장에서 일해 왔습니다. 2016년 빌사남 사업을 시작하며 국내 최초로 빌딩 실거래가 조회 앱을 내놓았고, 2017년 BSN빌사남부동산중개법인을 세웠습니다. 《빌사남이 말하는 빌딩 투자의 모든 것》 등 빌딩 투자 분야 저서 네 권을 썼습니다.
글 68건
청구빌딩, 137억짜리 건물을 사고 싶었던 이유 — 스토리가 있는 빌딩 투자
제가 진심으로 매입하고 싶었던 건물이 있습니다. 청구빌딩입니다. 결국 137억에 다른 분에게 먼저 넘어갔지만 지금도 아쉬운 자리입니다. 그 건물의 무엇을 보고 사고 싶었는지, 스토리가 값을 만드는 구조를 정리했습니다…
강남 추어탕집 건물이 뷰티샵으로 — 건축 없이 시세차익을 낸 입지의 힘
강남역에서 직접 본 사례입니다. 오래된 추어탕집 자리가 뷰티샵으로 바뀌면서 건물 가치가 달라졌습니다. 새로 짓지 않고도 시세차익이 난 이유, 임차 업종 하나가 건물값을 어디까지 끌어올릴 수 있는지 현장 기준으로 정리…
상가 투자에서 임차인 업종 분석이 중요한 이유
상가를 살 때 건물만 보고 임차인을 안 보는 경우가 많습니다. 미용실과 학원, 편의점, 의원처럼 오래 가는 업종이 있고 회전이 빠른 업종이 있습니다. 업종별로 왜 생존 기간이 갈리는지, 매입 전에 임차 구성을 어떻게…
BSN 팟캐스트 첫 촬영을 마쳤습니다.
BSN 팟캐스트 첫 촬영을 마쳤습니다. 첫 게스트는 창업 10년을 함께해온 부사장입니다. 전 직장 동료로 처음 만나 지금까지 오게 된 이야기, 그리고 그동안 한 번도 꺼내지 않았던 회사 안의 이야기들을 처음으로 담았…
임대수익이 애매한 빌딩은 비워두는 게 나을 때
임대수익이 애매한 빌딩에 무조건 임차인을 채우는 게 답일까요. 저는 반대로 봅니다. 매수자 입장에서는 낮은 임대료로 묶인 임차인이 오히려 걸림돌이 되기 때문입니다. 비워두는 편이 나은 경우가 언제인지 기준을 정리했습…
사옥으로 사면 대출 최대 90%까지 나올 수 있다 — 빌딩 담보대출 한도는 용도에 따라 갈린다
사옥으로 직접 쓰는 법인은 빌딩 담보대출이 합산 LTV 80~90%까지 열릴 수 있습니다. 100억 건물을 자기자본 약 17억으로 매입한 실제 사례와, 반대로 한도가 잘 안 나오는 임대업 법인·신규 법인의 조건을 정…
40억 빌딩 100억에 팔면 진짜 얼마 남을까요?
40억에 산 빌딩을 100억에 팔면 실제로 손에 남는 돈은 얼마일까요. 개인은 양도세 49.5%, 법인은 법인세 포함 22%입니다. 장기보유특별공제까지 넣어 두 경우를 나란히 계산해봤습니다. 차이가 생각보다 큽니다.
통임대로 약국이 들어왔다
성수동과 안국에서 빌딩 한 채를 통째로 쓰는 약국이 늘고 있습니다. 작은 매장이 아니라 전층입니다. 왜 약국이 통임대를 택하는지, 그리고 이런 임차인이 들어온 건물을 매수자 입장에서 어떻게 봐야 하는지 정리했습니다.
6070이 내놓은 빌딩, 4050이 주워 담는다
빌딩 시장에 나오는 매물의 절반 이상은 60대와 70대가 내놓은 것입니다. 그런데 사는 쪽은 40대와 50대, 최근에는 30대까지 내려왔습니다. 매도자와 매수자의 세대가 갈리면서 시장에서 무엇이 달라지는지 정리했습니…
BSN과 함께하세요.
건물주의 효과적인 투자회수와 재투자를 도와드립니다.