사옥으로 사면 대출 최대 90%까지 나올 수 있다

빌딩 대출 한도를 물어보시는 분들이 많습니다. 그런데 한도를 정하는 건 건물이 아닙니다. 사는 사람입니다.

같은 100억짜리 건물이라도 누가 어떤 목적으로 사느냐에 따라 나오는 금액이 크게 갈립니다. 가장 크게 갈리는 지점이 사옥이냐 아니냐입니다.

사옥이면 왜 한도가 달라지나

은행이 담보 가치만 보는 게 아닙니다. 그 건물에서 돈이 어떻게 도는지를 같이 봅니다.

사옥은 매수자가 직접 들어갑니다. 임차인을 구할 일이 없습니다. 공실 위험이 없다는 뜻입니다.

여기에 재무제표가 깨끗하고 매출·영업이익이 안정적이면 시설자금대출이 얹어집니다. 담보대출 하나로 끝나지 않습니다. 두 개를 합쳐서 한도를 봅니다.

BSN 빌사남 상담 사례 기준. 은행·시점·개별 재무 상황에 따라 달라집니다

실제로 88%까지 나온 사례

제조업을 하시는 대표님이었습니다. 100억짜리 건물을 사옥으로 매입하셨습니다.

LTV 88%. 대출이 88억 나왔습니다. 취득세와 부대비용까지 다 넣고 실제로 들어간 자기자본이 약 17억이었습니다.

BSN 빌사남 상담 사례. 조건이 맞았을 때의 결과이며 모든 매수자에게 같은 한도가 나오지는 않습니다

100억 건물을 17억으로 들어갔다는 말이 됩니다. 물론 조건이 맞았기 때문입니다.

반대로 한도가 안 나오는 쪽

임대업만 등록된 법인, 그리고 만든 지 얼마 안 된 신규 법인. 이 둘은 최근 한도 받기가 확실히 어려워졌습니다.

매출이 없으면 은행이 볼 게 담보밖에 없습니다. 그러면 한도는 담보 가치 안에서 끝납니다. 사옥용 90%는 실제로 사업을 하고 매출이 잡히는 법인에 열리는 한도입니다.

순서를 바꾸면 시간만 씁니다

물건부터 보러 다니시는 분들이 많습니다. 순서가 반대입니다.

은행에 먼저 연락해서 우리 법인이 얼마까지 받을 수 있는지를 확인하십시오. 한도가 나와야 볼 수 있는 물건의 가격대가 정해집니다.

반대로 하면 마음에 드는 건물을 찾아놓고 대출이 안 나와서 놓칩니다. 저희가 자주 보는 장면입니다.

한도가 정해지면 그다음이 입지입니다. 사옥은 임대용 건물과 보는 기준이 다릅니다. 수익률만큼이나 함께 일하는 사람들이 출퇴근할 수 있는 자리인지가 중요해집니다.

자주 묻는 질문

빌딩 담보대출은 최대 얼마까지 나오나요?

사옥으로 직접 쓰는 경우 합산 LTV 80~90%까지 열릴 수 있습니다. 100억 건물이면 80억~90억입니다. 앞서 든 제조업 법인은 88%, 88억까지 받았습니다. 다만 조건이 맞을 때 나오는 한도이고 모든 매수자에게 열리지는 않습니다.

사옥용이면 왜 대출이 더 나오나요?

직접 입주하니 공실 위험이 없다고 보기 때문입니다. 임대를 놓는 경우와 다릅니다. 여기에 재무제표가 안정적이면 시설자금대출이 더 얹어지고, 담보대출과 합쳐서 한도가 올라갑니다.

부동산 임대업 법인은 왜 어렵나요?

임대업만 등록된 법인과 신규 설립 법인은 최근 한도 받기가 어렵습니다. 사옥용 90%는 실제로 사업을 하고 매출이 잡히는 법인에 열립니다. 법인을 새로 만들어 매입할 계획이라면 2~3년 전부터 준비하셔야 합니다.

100억 건물을 사려면 자기자본이 얼마나 필요한가요?

조건이 맞으면 10억~20억으로 가능한 경우가 있습니다. 앞의 사례는 취득세까지 포함해 약 17억이었습니다. 사업을 운영 중인 법인이 사옥으로 살 때의 이야기이고, 막연히 90%를 전제로 계획을 세우면 안 됩니다.

무엇부터 하면 되나요?

물건을 보기 전에 은행에 먼저 연락해 우리 법인 한도를 확인하는 것이 순서입니다. 한도를 알아야 볼 수 있는 물건의 범위가 정해집니다.

정리

• 사옥으로 직접 쓰면 합산 LTV 80~90%까지 열릴 수 있습니다.
• 실제 사례는 100억 건물에 대출 88억, 자기자본 약 17억이었습니다.
• 임대업만 등록된 법인과 신규 설립 법인은 최근 한도가 잘 안 나옵니다.
• 물건보다 은행이 먼저입니다. 한도가 정해져야 볼 물건이 정해집니다.

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