성수동 동연무장길 건물 리뷰

안녕하세요, 빌사남입니다.

오늘은 저희 팀이 직접 발로 확인한 성수동 동연무장길 건물들을 소개드립니다. 무신사 엠프티를 시작으로, 엽기떡볶이 공장, 무신사 E1 캠퍼스, 팝업 하루 2천만원짜리 공간, 그리고 총 1,300억이 투입된 S1 메가스토어까지 — 동연무장의 구조와 투자 포인트를 순서대로 정리합니다.

한눈에 보기

이번 리뷰의 핵심 수치

무신사 엠프티 105억 매입 후 5~7배 상승, 무신사 E1 캠퍼스 220억에서 1,100억으로 5배 차익 실현, 엽기떡볶이 공장 132억에서 추정 500~600억, S1 메가스토어 총 1,300억 투입에 현재 추정가 3,000억. 동연무장은 대형 자본이 움직이는 상권입니다.

서연무장 vs 동연무장

서연무장은 30~60평대 소형 필지 중심, 동연무장은 옛 공장·물류 부지 특성상 최소 200평에서 500평 이상의 대형 필지가 살아있는 곳입니다. 서연무장에서 상권이 시작돼 동연무장으로 확장됐고, 현재는 무신사 벨트의 핵심 축이 됐습니다.

무신사 엠프티 성수 — 성수동 2가 315-108 · 105억 (2019년)

성수역 3번 출구에서 도보 10초 거리. 무신사가 2019년 105억(평당 7천만원)에 매입한 대지 150평, 연면적 296평 건물입니다. 1~4층은 신인·해외 디자이너 편집샵, 상층부는 커피숍으로 운영 중이며 현재 추정 시세는 5~7배 수준입니다.

엽기떡볶이 HS 빌딩 — 성수동 2가 273-60 · 132억 (2018년)

핫시즈너(엽기떡볶이 모회사)가 2018년 132억(평당 4,400만원)에 매입해 신축한 대지 295평, 연면적 1,694평의 건물입니다. 전체를 공장으로 사용 중이며, 역세권 공장 부지로 접근했던 투자가 결과적으로 성수동 메인길 바로 옆 자리가 됐습니다. 현재 추정 시세 500~600억입니다.

무신사 스탠다드 E1 캠퍼스 — 성수동 2가 271-22 · 220억 → 1,100억

동연무장 무신사 건물 중 가장 핵심입니다. 2019년 220억(평당 5,400만원, 406평) 매입 후 신축, 2023년 마스턴투자운용에 1,100억(평당 약 2억 7천)에 매도했습니다. 매도 후에도 15년 리스백 조건으로 공간을 계속 사용하고 있습니다. 약 4년 만에 5배 가까운 차익을 실현하면서도 공간 운용을 이어간 구조입니다.

XYZ SEOUL — 성수동 2가 273-26 · 하루 팝업료 2,000만원

대지 약 380평, 건축 면적 약 230평. 하루 팝업료 2천만원에도 벤츠, 모남희 등이 줄지어 팝업을 엽니다. 대형 공간과 높은 유동인구가 결합된 동연무장만의 조건 덕분입니다.

무신사 메가스토어 성수 — 성수동 2가 324-2 · 총 1,300억 투입

구 CJ대한통운 물류센터 부지. 무신사가 2019년 585억에 5개 필지 매입 후 신축, 총 투입 규모는 약 1,300억입니다. 대지 약 900평, 연면적 7,600평(준공업지 용적률 활용), 지하 2층~지상 6층 규모입니다. 보수적으로 평당 3억 적용 시 약 3,000억으로 2배 이상 차익이 예상됩니다. 성수동 최초 디지털 전광판이 설치됐으며, 이 구간 유동인구 기준 광고 수익만으로도 최소 몇 억대가 될 것으로 추정됩니다.

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자주 묻는 질문

서연무장길과 동연무장길은 뭐가 다른가요?

필지 크기가 다릅니다. 서연무장길은 30~60평대 소형 필지 중심이고, 동연무장길은 옛 공장·물류 부지라 200평에서 500평 이상 대형 필지가 살아 있습니다. 그래서 서연무장길에는 개인이 살 수 있는 물건이 있고, 동연무장길은 대형 자본이 움직입니다. 상권은 서연무장길에서 시작해 동쪽으로 확장됐습니다.

무신사 E1 캠퍼스는 얼마나 남겼나요?

성수동 2가 271-22로, 2019년 220억(평당 5,400만원, 406평)에 사서 신축한 뒤 2023년 마스턴투자운용에 1,100억(평당 약 2억 7천)에 팔았습니다. 약 4년 만에 5배 가까운 차익입니다. 매도 후에도 15년 리스백 조건으로 공간은 계속 쓰고 있습니다. 판 돈은 받고 공간은 그대로 쓰는 구조입니다.

동연무장길에 개인이 살 만한 물건이 있나요?

쉽지 않습니다. 이 글의 건물들은 대지가 150평에서 900평이고 거래가가 105억에서 1,300억입니다. 개인 단위로 접근하시려면 서연무장길 쪽 30~60평대 물건을 보시는 편이 현실적입니다. 다만 대형 자본이 들어온 자리 옆은 값이 잘 안 빠지므로, 그 주변을 보는 것이 방법이 됩니다.

팝업 하루 2,000만원이 실제로 나오나요?

성수동 2가 273-26 XYZ SEOUL이 그렇습니다. 대지 약 380평, 건축면적 약 230평 규모로 메르세데스 벤츠, 모남희 같은 브랜드가 줄지어 팝업을 엽니다. 큰 공간과 높은 유동인구가 함께 있어야 나오는 값이라, 동연무장길의 대형 필지가 아니면 만들기 어려운 구조입니다.

성수동 시리즈

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