북촌·계동 빌딩 시세 정리

안녕하세요, 빌사남입니다.

BSN 중개법인 노현호 이사와 안국역 일대 북촌·계동을 걸었습니다. 올리브영이 들어간 건물이 2년 사이 어떻게 움직였는지, 20억대로 살 수 있는 건물은 실제로 얼마가 나오는지, 런던 베이글 뮤지엄이 계동 상권을 어떻게 바꿨는지를 지번과 숫자로 정리했습니다.

북촌은 “관광지라 임대료가 세다”는 말로 뭉뚱그려지는 곳입니다. 그런데 실제 거래를 보면 같은 상권 안에서도 평당가가 두 배 가까이 갈립니다. 무엇이 그 차이를 만드는지가 이 글의 주제입니다.

왜 지금 북촌인가 — 브랜드가 먼저 움직였습니다

상권을 판단할 때 가장 믿을 만한 신호는 어떤 브랜드가 돈을 쓰고 들어왔는가입니다. 브랜드는 입점 전에 유동인구, 객단가, 체류시간을 우리보다 훨씬 많은 돈을 들여 조사합니다. 그 결과가 임대차 계약으로 나타납니다.

안국역 일대에 지금 들어와 있는 곳들입니다.

• 올리브영 — 관광객 동선의 기준점. 올리브영이 들어간다는 건 외국인 유동이 검증됐다는 뜻입니다.
• 향수 브랜드 — 객단가가 높고 체류시간이 깁니다. 지나가는 사람이 아니라 사러 온 사람이 있다는 신호입니다.
• 런던 베이글 뮤지엄 — 목적지형 매장. 상권 밖에서 사람을 끌어옵니다.
• 피브레노 · 테토 — 플래그십. 매출보다 브랜드 노출을 위해 들어오는 자리입니다.

특히 향수 브랜드의 입점을 눈여겨보셔야 합니다. 유동인구만 많고 소비력이 없는 상권에는 향수 브랜드가 들어오지 않습니다. 값싼 먹거리 위주로만 채워지는 상권과 갈리는 지점이 여기입니다.

실제 거래 여섯 건

영상에서 다룬 건물들을 거래가 순으로 정리했습니다.

표를 보시면 같은 상권 안에서 평당 7,900만원부터 1억 3천만원까지 벌어집니다. 아래에서 그 차이가 어디서 오는지 하나씩 보겠습니다.

올리브영 건물 — 평당 1억에서 1억 9천으로

재동 106-4 · 대지 138평 · 138억 (2024년)

2024년에 138억, 평당 정확히 1억에 거래됐습니다. 월세는 약 8천만원입니다. 당시에도 “북촌이 평당 1억이냐”는 말이 나왔던 물건입니다.

그런데 2년 뒤인 2026년, 인근 건물이 평당 1억 9천에 거래됐습니다. 2년 만에 90% 가까이 오른 셈입니다.

이 숫자를 보고 “북촌이 다 올랐다”고 읽으면 곤란합니다. 올리브영 건물은 안국역 출구 동선 위에 있습니다. 관광객이 지하철에서 나와 북촌 한옥마을로 걸어가는 길목입니다. 같은 재동이어도 이 동선에서 한 블록 벗어나면 평당가가 확 떨어집니다. 오른 것은 상권 전체가 아니라 동선 위의 자리입니다.

리틀 버틀러 건물 — 20억으로 표면수익률 4% 후반

재동 87-1 · 대지 20평 · 20억 · 월세 800만원 이상

“북촌은 100억 넘어야 하는 거 아니냐”고 물으시는 분들이 많습니다. 20평짜리 소형 건물이 20억에 거래됐고, 월세가 800만원 이상 나옵니다.

표면수익률 계산

연 임대료 = 800만원 × 12개월 = 9,600만원

표면수익률 = 9,600만원 ÷ 20억 = 4.8%

보증금과 대출을 넣지 않은 표면수익률입니다. 보증금을 받으면 실투자금이 줄어 실질 수익률은 이보다 올라가고, 대출 이자를 빼면 손에 남는 돈은 달라집니다. 건물을 볼 때 중개사가 말하는 수익률이 표면인지 실질인지 반드시 확인하셔야 합니다.

20평 대지에 평당 1억. 앞의 올리브영 건물과 평당가가 같습니다. 규모가 작다고 싸게 사는 게 아닙니다. 오히려 소형은 총액이 작아 수요가 두터워서 평당가가 잘 안 빠집니다.

테토 플래그십 — 단층인데 평당 1억 3천

재동 47 · 26억 · 평당 1억 3천

이 건물이 이 글에서 가장 비쌉니다. 평당 1억 3천. 단층 건물인데도 그렇습니다.

층수가 낮으면 연면적이 작아 보통은 불리합니다. 그런데 리테일에서는 반대로 갑니다. 1층 실면적이 넓다는 게 매장을 내려는 브랜드에게는 결정적입니다. 플래그십 매장은 매출보다 공간 경험으로 브랜드를 보여주는 곳이라, 층을 오르내리게 만드는 구조를 싫어합니다.

건물을 볼 때 연면적과 용적률만 보시면 이런 물건을 놓칩니다. 누가 쓸 건물인가를 먼저 정하고 그 기준으로 봐야 합니다.

런던 베이글 건물 — 1종 주거지역인데 용적률 이득

계동 102-1 · 대지 86평 · 88억 5천 (평당 약 1억 300만)

런던 베이글 뮤지엄이 계동 상권을 바꿨다는 데는 이견이 없습니다. 이 건물에서 눈여겨보실 것은 따로 있습니다.

1종 일반주거지역입니다. 원칙대로면 용적률이 크게 제한됩니다. 그런데 종 세분화 이전에 지어진 건물이라 현행 기준보다 더 많은 면적을 갖고 있습니다. 기존 건물이 현행 법규를 초과해 있는 상태입니다.

이런 건물은 가지고 있을 때는 이득, 새로 지으면 손해입니다. 헐고 다시 지으면 지금 면적을 못 찾습니다. 북촌에서 오래된 건물을 보실 때는 지금 용적률이 현행 기준으로 다시 지을 수 있는 수치인지를 반드시 확인하셔야 합니다. 이걸 모르고 신축을 전제로 값을 매기면 계산이 어긋납니다.

계동 38억 건물 — 잔금 전에 월세 2천만원을 맞췄습니다

계동 104-24 · 대지 48평 · 38억 (평당 약 7,900만)

앞은 양옥, 뒤는 한옥인 독특한 구성입니다. 평당 7,900만원으로 이 글에서 가장 쌉니다.

그런데 이 건물이 사례로서 가장 좋습니다. 잔금을 치르기 전에 월세 2천만원으로 임대가 맞춰졌습니다.

표면수익률 계산

연 임대료 = 2,000만원 × 12개월 = 2억 4천만원

표면수익률 = 2억 4천만원 ÷ 38억 = 약 6.3%

북촌에서 6% 대가 나오는 건 드뭅니다. 평당가가 낮았기 때문입니다. 메인 동선에서 살짝 비켜 있어 땅값은 덜 줬는데, 양옥+한옥이라는 공간 자체가 임차인에게 값어치가 있었던 경우입니다.

잔금 전 임대 완료는 실무에서 큰 의미가 있습니다. 건물을 사고 공실로 몇 달을 안고 가면 그동안 이자만 나갑니다. 매입 검토 단계에서 임차 수요를 함께 확인해야 하는 이유입니다.

북촌에서 건물 보실 때 반드시 확인할 것

정리

• 올리브영 건물(재동 106-4)은 2024년 평당 1억, 2년 뒤 인근이 평당 1억 9천에 거래됐습니다.
• 리틀 버틀러 건물(재동 87-1)은 20억 · 20평으로 평당가가 올리브영 건물과 같습니다. 작다고 싸지 않습니다.
• 단층인 테토 건물이 평당 1억 3천으로 가장 비쌉니다. 1층 실면적이 값을 만들었습니다.
• 런던 베이글 건물은 종 세분화 이전 용적률이 핵심입니다. 신축 전제로 보면 안 됩니다.
• 계동 38억 건물은 표면수익률 약 6.3%, 잔금 전 임대 완료. 이 글에서 가장 좋은 사례입니다.
• 계동길은 지구단위계획으로 프랜차이즈 입점이 제한됩니다.

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숫자는 현장에서 확인한 것이지만, 같은 숫자도 어떤 목적으로 건물을 사시는지에 따라 다르게 읽힙니다. 검토 중인 물건이 있으시면 상담 신청으로 남겨 주세요. 담당 중개사가 해당 지역 자료를 준비해 연락드립니다.

자주 묻는 질문

북촌 빌딩은 최소 얼마부터 살 수 있나요?

재동 87-1 리틀 버틀러 건물이 대지 20평에 20억, 월세 800만원 이상으로 표면수익률 4.8%입니다. 20억대부터 접근이 가능합니다. 다만 평당가로 보면 1억으로, 138억짜리 올리브영 건물과 같습니다. 규모가 작다고 싸게 사는 것이 아닙니다.

올리브영이 들어간 건물은 얼마에 거래됐나요?

재동 106-4로, 대지 138평에 2024년 138억(평당 1억)에 거래됐습니다. 월세는 약 8,000만원입니다. 2년 뒤인 2026년 인근 건물이 평당 1억 9천에 거래됐습니다. 다만 이 건물은 안국역 출구에서 북촌 한옥마을로 이어지는 동선 위에 있어, 한 블록만 벗어나도 평당가가 크게 떨어집니다.

북촌에서 프랜차이즈 임차인을 받을 수 있나요?

계동길 일대는 지구단위계획 구역이라 프랜차이즈·체인점 입점이 제한됩니다. 임차인을 프랜차이즈로 놓고 수익률을 계산하셨다면 그 계산이 통째로 틀어집니다. 다만 체인이 못 들어오는 덕분에 상권의 결이 유지되어, 해외 진출을 노리는 브랜드가 오히려 이 동네를 선호합니다.

단층 건물인데 왜 평당가가 가장 높나요?

재동 47 테토 안국 플래그십이 평당 1억 3천으로 이 글에서 가장 비쌉니다. 단층이라 연면적은 작습니다. 그런데 플래그십 매장은 공간 경험으로 브랜드를 보여주는 곳이라 손님을 층으로 오르내리게 하는 구조를 싫어합니다. 1층 실면적이 넓다는 점이 값을 만든 것입니다. 연면적과 용적률만 보시면 이런 물건을 놓칩니다.

북촌의 오래된 건물을 헐고 새로 지어도 되나요?

신중하셔야 합니다. 계동 102-1 런던 베이글 뮤지엄 건물은 1종 일반주거지역인데, 종 세분화 이전에 지어져 현행 기준보다 넓은 면적을 갖고 있습니다. 헐고 다시 지으면 지금 면적을 못 찾습니다. 북촌에서 오래된 건물을 보실 때는 현재 용적률이 현행 기준으로 다시 지을 수 있는 수치인지 먼저 확인하셔야 합니다.