용산구 빌딩 매매

2025년 서울에서 상업·업무용 부동산이 1,788건 거래됐습니다. 용산구는 117건으로 자치구 5위입니다. 성동구 102건, 서초구 96건보다 많습니다.

용산 하면 한남동을 떠올립니다. 실제로 한남동이 용산에서 가장 많이 거래됐습니다. 그런데 숫자를 보면 한남동만 보고 있으면 안 되는 이유가 나옵니다.

용산구 동별 거래량

출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템 · 2025년 1~12월 서울 상업·업무용 부동산 거래 · BSN 집계. 동별 집계는 5건 미만인 동을 제외한 수치

한남동 25건에 이태원동 16건을 더하면 41건입니다. 용산구 전체 117건의 35%입니다. 나머지 65%는 한강로 · 보광동 · 원효로 · 용산동으로 흩어져 있습니다.

한남동 상권 자체는 꼼데가르송길 건물 리뷰에 직접 다녀와서 정리해뒀습니다. 이 글은 구 전체를 숫자로 보는 쪽입니다.

한남동 실제 거래 사례

숫자만으로는 감이 안 옵니다. 저희가 직접 현장을 다녀와 확인한 한남동 건물들입니다.

2011년에 거래된 건물이 평당 약 1억 2천이었고, 2025년 대로변 30평 신고가가 평당 3억 5천입니다. 위치와 시점이 다르니 그대로 비교할 수는 없지만, 한남동 안에서 평당가가 어느 폭으로 움직이는지는 보입니다.

같은 한남동 안에서도 대로변과 이면의 차이가 큽니다. 크러쉬 씨 건물은 2022년 53억에 거래됐다가 2025년 72억에 다시 팔렸습니다. 3년 사이 평당가가 1억 7,700만에서 2억 4천으로 올랐습니다.

건물별 상세는 꼼데가르송길 건물 리뷰와 이면 건물 리뷰 2탄에 정리해뒀습니다.

용산은 강남보다 종로에 가깝습니다

5건 이상 거래된 동을 다 합쳐서 구 전체의 몇 %가 설명되는지 보면 지역 성격이 갈립니다.

출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템 · 2025년 1~12월 서울 상업·업무용 부동산 거래 · BSN 집계. 동별 집계는 5건 미만인 동을 제외한 수치. 마지막 열은 5건 이상 동의 합계를 구 전체 건수로 나눈 값입니다

강남과 서초는 몇 개 동만 보면 거의 다 설명됩니다. 용산은 68%로 마포보다 낮습니다. 한남동 한 곳만 보고 용산을 판단하면 세 건 중 두 건을 놓칩니다.

용산이 이렇게 흩어지는 건 구 안에서 성격이 다른 지역이 붙어 있기 때문입니다. 한남동과 이태원동은 상권이고, 한강로2가·3가는 대로변이고, 원효로와 보광동은 또 다릅니다. 같은 용산이라는 이유로 같은 기준을 대면 안 됩니다.

용산 건물을 볼 때 확인할 것

• 고도지구 여부 — 용산에는 높이를 제한하는 구역이 있습니다. 용적률이 남아도 못 올리는 경우가 생기므로 토지이용계획확인원을 먼저 떼야 합니다
• 정비구역 · 지구단위계획 인접 여부 — 개발 계획이 걸린 구역과 인접하면 건축 가능 범위와 일정이 달라집니다
• 경사와 접도 — 한남동과 이태원동 이면은 경사가 있고 도로가 좁은 구간이 많습니다. 주차 확보와 공사비에 직접 영향을 줍니다
• 용도지역 — 대로변과 이면 주거지가 붙어 있어 필지에 따라 지을 수 있는 것이 갈립니다
• 건축연도 — 2003년 종세분화 이전 건물인지 확인하세요. 사업성 차이가 가장 크게 나는 구간입니다
• 임차인 구성과 계약 만기 — 상권 지역은 명도 일정이 매수 후 계획을 좌우합니다

용적률과 일조사선 완화가 2028년 5월 18일 건축허가 접수분까지 한시 적용됩니다. 내용은 용적률은 올랐는데 왜 그만큼 못 지었을까에 정리해뒀습니다.

용산 빌딩 매도 · 매수 문의

BSN빌사남부동산중개법인은 2017년 설립된 부동산중개법인입니다. 중개사무소 등록번호는 11680-2017-00063입니다.

중개만 하지 않습니다. 그룹 안에 건축사사무소와 종합건설사가 있어, 매입 검토 단계에서 고도 제한과 용도지역을 반영한 신축 · 리모델링 가능성까지 함께 봅니다. 건설업 등록번호 01-5028을 보유한 종합건설업(건축공사업) 법인입니다.

매도를 검토 중이시라면

보유 건물의 위치와 규모, 현재 임대차 현황을 알려주시면 최근 인근 실거래를 기준으로 예상 가격대를 정리해 드립니다.

매수를 검토 중이시라면

예산과 매입 목적(임대수익 · 신축 · 사옥)을 알려주시면 조건에 맞는 매물을 찾아 검토 자료와 함께 보내드립니다.

자주 묻는 질문

용산구에서 빌딩 거래가 가장 많은 동은 어디인가요?

2025년 기준 한남동이 25건으로 가장 많고, 이태원동이 16건으로 뒤를 잇습니다. 이어 용산동2가와 한강로2가가 각 9건, 보광동 8건, 한강로3가 7건, 원효로2가 6건 순입니다.

용산구는 서울에서 몇 위인가요?

2025년 서울 상업·업무용 부동산 거래 1,788건 중 용산구가 117건으로 자치구 5위입니다. 강남구 234건, 종로구 192건, 중구 174건, 마포구 127건 다음입니다.

한남동만 보면 되지 않나요?

한남동과 이태원동을 합쳐도 41건으로 용산구 전체의 35%입니다. 나머지 65%는 한강로 · 보광동 · 원효로 · 용산동에 흩어져 있습니다. 한남동만 보면 거래의 상당수를 놓치게 됩니다.

용산 건물은 무엇을 먼저 확인해야 하나요?

토지이용계획확인원입니다. 용산에는 높이를 제한하는 구역과 정비구역이 있어 용적률이 남아도 못 올리는 경우가 있습니다. 그다음 용도지역과 접도 조건을 봅니다.

정리

• 2025년 용산구 상업·업무용 부동산 거래는 117건으로 서울 자치구 5위였습니다.
• 한남동 25건 · 이태원동 16건을 합쳐도 구 전체의 35%입니다.
• 5건 이상 거래된 동을 다 합쳐야 68%로, 강남(97%)보다 종로(44%)에 가까운 분산형입니다.
• 고도지구와 정비구역 확인이 용산에서 강남과 다른 첫 번째 항목입니다.

용산 빌딩 매도 · 매수 상담 신청