종로구 192건, 중구 174건

2025년 서울에서 상업·업무용 부동산이 1,788건 거래됐습니다. 1위는 강남구 234건입니다. 여기까지는 누구나 예상합니다.

2위와 3위가 종로구 192건, 중구 174건입니다. 서초구 96건, 용산구 117건, 마포구 127건보다 많습니다. 강남 다음으로 빌딩이 많이 팔린 곳은 서초가 아니라 사대문 안이었습니다.

자치구 순위

출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템 · 2025년 1~12월 서울 상업·업무용 부동산 거래 · BSN 집계. 동별 집계는 5건 미만인 동을 제외한 수치

종로와 중구를 합치면 366건입니다. 강남구 하나보다 많고, 서울 전체의 20%입니다. 두 곳을 빼고 서울 빌딩 시장을 이야기하면 다섯 건 중 한 건을 빼놓고 이야기하는 셈입니다.

강남은 모여 있고, 종로와 중구는 흩어져 있습니다

구 단위 숫자만 보면 그냥 순위입니다. 동 단위로 내려가면 성격이 완전히 다릅니다.

출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템 · 2025년 1~12월 서울 상업·업무용 부동산 거래 · BSN 집계. 동별 집계는 5건 미만인 동을 제외한 수치. 마지막 열은 구 전체 건수에서 5건 이상 동의 합계를 뺀 값의 비중입니다

강남구는 거래 234건 중 228건이 여덟 개 동에서 나왔습니다. 역삼 · 논현 · 삼성 · 신사 · 청담 · 대치 · 도곡 · 일원, 이 여덟 곳만 보면 강남 거래의 97%가 설명됩니다. 서초구도 마찬가지로 98%입니다.

종로구는 다릅니다. 5건 이상 거래된 동이 아홉 곳인데 다 합쳐도 84건, 구 전체의 44%뿐입니다. 나머지 108건은 한 동에 네 건 이하로 흩어져 있습니다. 중구는 더 심해서 60%가 흩어져 있습니다.

강남에서 매물을 찾는 것과 종로에서 매물을 찾는 것은 방법이 다르다는 뜻입니다. 강남은 동을 정하고 그 안에서 고르면 됩니다. 종로와 중구는 동을 정하는 순간 시장의 절반이 사라집니다.

종로 · 중구에서 그나마 거래가 모이는 동

출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템 · 2025년 1~12월 서울 상업·업무용 부동산 거래 · BSN 집계. 동별 집계는 5건 미만인 동을 제외한 수치

신당동 28건이 두 구를 통틀어 가장 많습니다. 서울 전체 동 순위로도 아홉 번째입니다. 그 뒤로는 13건, 12건, 10건대로 뚝 떨어집니다.

30억 미만 41%와 30년 이상 55%가 어디서 나왔는가

서울 전체 거래를 금액과 연식으로 나눠 보면 두 가지가 눈에 띕니다. 30억 미만이 41%, 30년 이상 건물이 55%였습니다. 10년이 안 된 건물은 6%에 불과합니다.

출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템 · 2025년 1~12월 서울 상업·업무용 부동산 거래 · BSN 집계. 동별 집계는 5건 미만인 동을 제외한 수치

종로구와 중구의 순위는 이 숫자와 따로 떨어져 있지 않습니다. 두 곳은 강남처럼 고가 대형 빌딩이 몰린 지역이 아니라, 오래되고 규모가 작은 상업용 건물이 넓게 깔린 지역입니다. 건수로 세면 위로 올라오고, 금액으로 세면 그렇지 않습니다. 서울 전체 수치는 2025년 서울 빌딩 거래 1,788건 분석에 금액대별 · 건축연도별로 정리해뒀습니다.

종로 · 중구 건물을 볼 때 강남과 다르게 봐야 할 것

같은 서울이지만 검토 항목이 다릅니다. 강남 기준을 그대로 들고 가면 안 됩니다.

• 고도지구 여부 — 도심부에는 높이를 제한하는 구역이 있습니다. 용적률이 남아도 못 올리는 경우가 생기므로 먼저 확인해야 합니다
• 지구단위계획 — 사대문 안은 지구단위계획구역이 넓게 지정돼 있습니다. 계획에 따라 지을 수 있는 용도와 형태가 달라집니다
• 문화재 · 매장문화재 영향 — 굴착을 동반하는 신축은 조사 절차가 붙을 수 있습니다. 일정과 비용에 직접 영향을 줍니다
• 필지 규모와 형상 — 도심 노후 필지는 좁고 긴 형태가 많습니다. 인접 필지와 합쳐야 사업성이 나오는 경우가 흔합니다
• 접도 조건 — 이면 골목이 좁은 구간이 많습니다. 건축 계획과 주차에 바로 걸립니다
• 임차인 구성과 계약 만기 — 소규모 점포가 다수인 건물은 명도 일정이 매수 후 계획을 좌우합니다

종로 · 중구 빌딩 매도 · 매수 문의

BSN빌사남부동산중개법인은 2017년 설립된 부동산중개법인입니다. 중개사무소 등록번호는 11680-2017-00063입니다.

중개만 하지 않습니다. 그룹 안에 건축사사무소와 종합건설사가 있어, 매입 검토 단계에서 고도 제한과 지구단위계획을 반영한 신축 · 리모델링 가능성까지 함께 봅니다. 건설업 등록번호 01-5028을 보유한 종합건설업(건축공사업) 법인입니다.

매도를 검토 중이시라면

보유 건물의 위치와 규모, 현재 임대차 현황을 알려주시면 최근 인근 실거래를 기준으로 예상 가격대를 정리해 드립니다.

매수를 검토 중이시라면

예산과 매입 목적(임대수익 · 신축 · 사옥)을 알려주시면 조건에 맞는 매물을 찾아 검토 자료와 함께 보내드립니다.

자주 묻는 질문

2025년 서울에서 빌딩이 가장 많이 팔린 자치구는 어디인가요?

강남구 234건이 1위이고, 종로구 192건과 중구 174건이 2 · 3위입니다. 마포구 127건, 용산구 117건, 서초구 96건 순으로 이어집니다.

종로구와 중구는 거래가 많은데 왜 잘 안 알려져 있나요?

거래가 특정 동에 모이지 않고 흩어져 있기 때문입니다. 종로구는 5건 이상 거래된 동을 다 합쳐도 구 전체의 44%뿐이고, 나머지는 한 동에 네 건 이하로 퍼져 있습니다. 동 단위 순위표에는 잘 올라오지 않습니다.

종로 · 중구에서 거래가 가장 많은 동은 어디인가요?

중구 신당동이 28건으로 가장 많습니다. 서울 전체 동 순위로도 아홉 번째입니다. 그다음은 종로구 낙원동과 종로5가가 각 13건, 창신동 12건입니다.

강남 건물과 검토 방법이 다른가요?

다릅니다. 도심부는 고도지구와 지구단위계획이 걸려 있는 구역이 많아 용적률이 남아도 못 올리는 경우가 있습니다. 토지이용계획확인원을 먼저 떼서 확인하셔야 합니다.

정리

• 2025년 서울 빌딩 거래는 강남구 234건에 이어 종로구 192건 · 중구 174건 순이었습니다.
• 두 곳을 합치면 366건으로 서울 전체의 20%입니다.
• 강남은 여덟 개 동에 97%가 모여 있지만, 종로는 5건 이상 동을 다 합쳐도 44%뿐입니다.
• 도심부는 고도지구 · 지구단위계획 확인이 강남과 다른 첫 번째 항목입니다.

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