용적률은 올랐는데 왜 그만큼 못 지었을까

2025년 5월, 서울시가 제2종 일반주거지역 용적률을 250%로, 제3종을 300%로 올렸습니다. 3년 한시입니다.

그런데 현장에서는 “올려준 만큼 못 짓는다”는 말이 계속 나왔습니다.

이유는 일조사선이었습니다. 그리고 그게 지금 풀립니다.

무엇이 올랐나

새 인센티브를 준 것이 아닙니다. 법정 상한에 미달했던 서울시 조례를 상한까지 끌어올린 것입니다. 그래서 3년이 지나면 되돌아갑니다.

효과는 숫자로 나왔습니다. 건설 인허가가 월평균 59건에서 107건으로 늘었습니다.

30억 빌딩 기준으로 상층 연면적이 30~40평 더 나옵니다. 임대수익에 바로 붙는 면적입니다.

가장 크게 받는 쪽은 2003년 종세분화 이전에 지어진 노후 건물입니다.

근린생활시설도 대상입니다

“주거만 된다”는 이야기가 도는데 사실이 아닙니다.

서울시가 발표한 시행 4개월 실적 142건에 근린생활시설이 포함되어 있습니다. 서울시가 직접 소개한 대표 사례도 강남구 역삼동 근린생활시설입니다. 지능형 건축물·제로에너지 인증을 붙여 법정 상한 300%를 넘어 360%가 적용됐습니다.

완화 상한 300%만 계산하고 끝내면 실제로 나올 수 있는 면적을 과소평가하게 됩니다.

그런데 왜 그만큼 못 지었나

일조권 사선제한 때문입니다.

정북방향 대지경계선에서 일정 거리를 띄워야 합니다. 현행 기준은 높이 10m를 넘으면 그 부분 높이의 절반을 띄우라고 합니다. 위로 올라갈수록 더 띄워야 하니 건물 상부가 계단처럼 잘려 나갑니다.

그 구간이 정확히 4~5층입니다. 용적률을 300%까지 받아도 그 면적을 넣을 자리가 없었습니다.

서울 위반건축물의 58%가 일조사선 위반이라는 것도 같은 맥락입니다.

10m~17m 구간이 5m로 고정됩니다

바뀌는 것은 가운데 한 구간뿐입니다. 그런데 그 구간이 4~5층입니다.

높이 16m 지점을 기준으로 하면 현행은 8m를 띄워야 합니다. 개정되면 5m입니다. 그 3m가 한 층의 바닥면적이 됩니다.

2026년 7월 23일 국회 본회의를 통과했습니다. 건축법 일부개정법률안이고, 공포 후 3개월이 지난 날부터 시행됩니다. 2026년 9월 현재는 아직 시행 전입니다.

시한은 용적률 쪽에만 있습니다

일조사선 완화는 한 번 시행되면 계속 갑니다. 시한이 걸린 것은 용적률 쪽입니다.

마감은 2028년 5월 18일까지 건축허가·신고를 접수한 건까지입니다. 준공이 아니라 접수 기준입니다.

두 제도가 함께 적용되는 구간이 지금부터 2028년 5월입니다.

남은 기간을 역산하면

매입부터 시작하신다면 물건 검토와 잔금까지의 기간이 앞에 더 붙습니다.

그리고 2027년 하반기에는 접수가 몰릴 가능성이 큽니다. 마감을 앞둔 신청이 집중되면 심의 일정 자체가 밀립니다. 남은 기간이 달력에 적힌 것보다 짧습니다.

검토 전에 확인할 세 가지

1. 내 땅이 2종인지 3종인지

토지이용계획확인원에서 확인합니다. 완화 후 용적률이 50%p 차이 납니다. 같은 동네 안에서도 블록별로 갈립니다.

2. 정북방향에 무엇이 있는지

일조사선은 정북방향 기준입니다. 대지의 북쪽이 도로면 유리하고, 북쪽에 인접 대지가 붙어 있으면 제한이 그대로 걸립니다. 같은 면적, 같은 용도지역이라도 북쪽 조건에 따라 실제 층수가 달라집니다.

3. 매스 스터디를 먼저

용적률과 일조사선 외에도 도로 사선, 대지 형상, 주차 대수, 정화조 위치까지 층수를 깎는 변수가 많습니다. 숫자로 판단하지 마시고 건축사와 매스 스터디를 돌려본 뒤 판단하셔야 합니다. 매입 전이라면 계약 전에 하는 것이 맞습니다.