2025년 서울 빌딩 거래 1,788건

2025년 한 해 동안 서울에서 상업·업무용 부동산이 1,788건 거래됐습니다. 전년보다 4.2% 줄었습니다.

거래량이 줄었다는 것보다 중요한 게 있습니다. 거래된 건물이 어떤 건물이었는가입니다. 국토교통부 실거래가 자료를 전수로 정리해봤더니, 시장이 무엇을 사고 있는지가 숫자로 드러났습니다.

절반 이상이 30년 넘은 건물입니다

출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템 · 2025년 1~12월 서울 상업·업무용 부동산 거래 · BSN 집계

20년 이상 노후 건물이 전체의 67%입니다. 30년 이상만 따로 봐도 55%입니다. 10년이 안 된 건물은 6%에 불과합니다.

서울 빌딩 시장은 새 건물을 사고파는 시장이 아닙니다. 지금 빌딩을 사는 사람들은 건물을 사는 게 아니라 땅과 가능성을 사고 있습니다. 30년 된 건물의 현재 임대수익만 보고 사는 경우는 많지 않습니다. 헐고 다시 짓거나, 리모델링해서 임차인을 바꾸는 것을 전제로 삽니다.

30억 미만이 41%입니다

출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템 · 2025년 1~12월 서울 상업·업무용 부동산 거래 · BSN 집계

50억 미만이 전체의 58%입니다. 소형 빌딩이 여전히 시장의 주류입니다. 100억 이상이 23%로 적지 않지만, 건수로 시장을 움직이는 것은 30억~50억대 거래입니다.

강남만의 시장이 아닙니다

지역구별로는 강남구가 234건으로 1위입니다. 여기까지는 예상대로입니다. 그런데 2위와 3위가 뜻밖입니다.

출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템 · 2025년 1~12월 서울 상업·업무용 부동산 거래 · BSN 집계. 5건 미만 자치구는 표에서 제외

종로구와 중구가 서초구·용산구보다 많습니다. 강남·종로·중구·마포 네 개 구를 합치면 727건, 전체의 40.7%입니다.

종로와 중구는 강남처럼 고가 빌딩이 몰린 곳이 아닙니다. 대신 오래되고 규모가 작은 상업용 건물이 밀집한 지역입니다. 이 두 구의 순위는 앞의 두 숫자, 그러니까 30억 미만 41%와 30년 이상 55%가 어디서 나온 것인지를 설명해 줍니다.

동 단위로 내려가면 한 가지가 더 보입니다.

출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템 · 2025년 1~12월 서울 상업·업무용 부동산 거래 · BSN 집계

성수동2가가 논현동보다 많습니다. 신림동이 청담동보다 많습니다.

강남은 여러 동에 고르게 퍼져 있고, 성수·신림·서교·신당은 한두 개 동에 집중됩니다. 구 단위 통계만 보면 놓치는 부분입니다. 두 시장이 어떻게 다른지는 강남구 빌딩 매매 정리와 성수동 빌딩 매매 정리에 각각 따로 적어뒀습니다.

노후 건물 67%와 지금의 제도 변화가 겹칩니다

거래의 3분의 2가 20년 넘은 건물이라는 사실은, 지금 진행 중인 두 가지 제도 변화와 정확히 맞물립니다.

하나, 서울시 용적률 완화. 2025년 5월 19일 조례 개정으로 2종 일반주거지역은 200%에서 250%로, 3종은 250%에서 300%로 올라갔습니다.

둘, 일조권 사선제한 완화. 그동안은 용적률이 올라도 일조사선 때문에 상부가 계단식으로 잘려 실제로는 다 못 짓는 경우가 많았습니다. 이 규정이 완화되면 4~5층 건물의 상부 공간을 실질적으로 확보할 수 있습니다.

두 제도가 겹치는 대상이 바로 2003년 종세분화 이전에 지어진 노후 건물입니다. 지금 거래의 55%를 차지하는 30년 이상 건물이 대부분 여기 해당합니다. 구체적인 내용은 용적률은 올랐는데 왜 그만큼 못 지었을까에 정리해뒀습니다.

노후 건물을 볼 때 확인해야 할 것

거래의 3분의 2가 노후 건물이라면, 검토 기준도 거기에 맞아야 합니다. 임대수익률만 보고 판단할 수 없습니다.

• 용도지역 — 2종인지 3종인지에 따라 용적률 상한이 50%p 갈립니다
• 건축연도 — 2003년 종세분화 이전 건물인지 확인하세요. 사업성 차이가 가장 크게 나는 구간입니다
• 일조사선 영향 — 정북 방향 대지경계선과의 관계를 확인하세요. 서울 위반건축물의 58%가 일조사선 관련입니다
• 접도 조건 — 도로 너비와 접한 면의 수가 건축 계획을 좌우합니다
• 임차인 구성과 계약 만기 — 재건축을 전제로 산다면 명도가 실제 일정을 결정합니다

자주 묻는 질문

1,788건은 어떤 기준의 숫자인가요?

2025년 1월부터 12월까지 국토교통부 실거래가 시스템에 등록된 서울시 상업·업무용 부동산 거래를 BSN이 집계한 수치입니다. 지역구별 집계는 5건 미만인 동을 제외했습니다.

거래량이 줄었는데 지금이 매수 시점인가요?

거래량 감소만으로 시점을 판단하기는 어렵습니다. 다만 용적률 완화가 2028년 5월 18일 건축허가 접수분까지만 적용되는 한시 조치라는 점은 노후 건물 검토 일정에 영향을 줍니다.

30년 넘은 건물을 사도 괜찮은가요?

2025년 서울 거래의 55%가 30년 이상 건물이었습니다. 문제는 연식 자체가 아니라 그 땅에서 무엇을 할 수 있는지입니다. 용도지역 · 용적률 · 일조사선 · 접도 조건을 먼저 확인하셔야 합니다.

정리

• 2025년 서울 상업·업무용 부동산 거래는 1,788건, 전년보다 4.2% 줄었습니다.
• 거래의 67%가 20년 이상, 55%가 30년 이상 노후 건물이었습니다.
• 금액은 50억 미만이 58%로 소형 빌딩이 주류였습니다.
• 자치구는 강남 · 종로 · 중구 · 마포 네 곳이 전체의 40.7%를 차지했습니다.

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