한남동 빌딩 매매

한남동 카페거리에서 최근에 손이 바뀐 건물들을 모아봤습니다. 이태원로 북쪽, 꼼데가르송길과 그 이면까지입니다.

한남동은 브랜드 플래그십에 리테일, 리움미술관 같은 공간, 뒤로는 고급 주거단지까지 붙어 있습니다. 그래서 값도 다른 동네와 다르게 움직입니다.

최근 손이 바뀐 건물들

평당 3억 5천이 새 기준선이 됐습니다

꼼데가르송길 738-25가 105억에 팔렸습니다. 평당 3억 4,900만원입니다. 그때 시세보다 확실히 높았습니다. 그런데 그 뒤로 꼼데가르송길 매물 호가가 전부 평당 3억 5천으로 올라갔습니다. 거래 하나가 그 라인 기준을 다시 그은 겁니다.

지금 이 건물에는 사람 많은 카페가 들어와 있습니다. 산 쪽은 의류 브랜드입니다.

50억 아래로는 매물 자체가 귀합니다

684-36이 올해 1월에 41.2억에 팔렸습니다. 손을 좀 보고 화장품 업체가 들어왔습니다. 평당가가 비싸냐 싸냐를 따지기 전에, 50억 아래로 한남동 카페거리 메인에 들어올 수 있는 물건이 이제 거의 없습니다.

가격이 오른 사례를 따로 보면

683-100은 2017년에 지은 건물이고 닥터마틴이 들어와 있습니다. 임차가 정리된 건물은 팔 때 값이 다르게 붙습니다.

696-3은 카페거리 제일 끝입니다. 사람이 머무는 자리가 아니라 빠져나가는 자리입니다.

한남동이 유지되는 이유

공실이 거의 없습니다

한남동 핵심 구간은 저희가 직접 돌아본 기준으로 1층 공실이 거의 없습니다. 매물이 나오면 비어 있는 기간이 길지 않고, 그래서 임대료가 잘 내려오지 않습니다.

업종이 바뀌고 있습니다

F&B 중심이던 업종이 패션 쪽으로 빠르게 넘어가고 있습니다. 브랜드가 이미 많이 들어와 있고, 최근 거래를 보면 사는 쪽도 의류나 화장품 브랜드 법인이 눈에 띄게 늘었습니다.

요즘 브랜드 대표님들은 월세 내는 대신 이자를 내고 땅값 오르는 것까지 가져가는 쪽을 택합니다. 684-24처럼 법인이 사서 전층 리모델링하고 사옥으로 쓰는 겁니다.

한남뉴타운이 뒤에 있습니다

2025년 2월 한남1구역이 신속통합기획에 선정되면서 5개 구역이 동시에 추진되고 있습니다. 1만 2천 세대 이상이 공급되는 서울 강북 최대 재개발입니다. 배후 소비 수요가 늘어나는 방향입니다.

성수동에서 이미 본 그림입니다

684-7 외 두 필지를 282.9억에 산 아이아이컴바인드는 2018년에 성수동 땅을 샀던 곳입니다. 성수동에서는 신사옥이 들어서면서 그 일대 성격이 아예 바뀌었습니다.

움직인 순서를 보면 이렇습니다. 2018년 성수동 매입, 2021년 압구정 하우스 도산 오픈, 2024년 한남동 매입, 2025년 성수동 신사옥 오픈. 확실한 데만 들어가되 규모는 계속 키웁니다.

한남동 땅은 지금 공사 중입니다. 성수동에서 있었던 일이 여기서도 반복될지는 준공하고 봐야 압니다.

자주 묻는 질문

한남동 카페거리 평당가는 지금 얼마인가요?

블록에 따라 크게 갈립니다. 최근 거래 기준으로 이면 안쪽은 평당 1억대, 메인 라인은 2억대, 꼼데가르송길 같은 최상급 자리는 3억 5천까지 나왔습니다. 같은 동 안에서도 세 배 가까이 차이가 납니다.

50억 이하로 한남동 건물을 살 수 있나요?

카페거리 메인 상권에서는 매물 자체가 거의 없습니다. 2026년 1월에 41.2억 거래가 있었지만 예외적인 경우입니다. 도로 조건이 떨어지는 이면이나 안쪽 블록을 봐야 합니다.

한남동은 지금 들어가도 되는 시점인가요?

공실률과 업종 재편, 한남뉴타운 진행 상황을 함께 봐야 합니다. 다만 카페거리 안에서도 이면도로와 블록별로 평당가와 수익률 개선 여지가 다르기 때문에, 매수 전에 수지분석과 리모델링 가능성을 개별로 검토하셔야 합니다.

임차가 맞춰진 건물과 공실 건물 중 어느 쪽이 나은가요?

목적에 따라 다릅니다. 임차가 정리된 건물은 매입 직후 현금흐름이 나오지만 값이 이미 반영돼 있습니다. 명도가 필요한 건물은 값이 덜 반영된 대신 명도 기간과 비용, 용도변경 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.

한남동을 현장에서 걸어본 기록은 꼼데가르송길 이면 건물 리뷰에 있습니다.

정리

• 한남동 평당가는 블록에 따라 1억 2천에서 3억 5천까지 벌어져 있습니다.
• 꼼데가르송길 105억 거래 이후 그 라인 호가가 평당 3억 5천으로 올라갔습니다.
• 50억 아래 메인 상권 매물은 사실상 남아 있지 않습니다.
• 매입 주체가 개인에서 브랜드 법인 사옥 목적으로 옮겨가고 있습니다.

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