오피스는 18분기 연속 올랐는데 상가는 내렸습니다

한국부동산원 2026년 2분기 조사가 나왔습니다. 한 줄로 줄이면 이렇습니다. 오피스는 올랐고 상가는 내렸습니다.

그런데 내린 상가 안에도 오른 데가 있습니다. 그 갈린 자리를 보는 게 이번 분기 핵심입니다.

오피스와 상가가 갈렸습니다

오피스 임대가격지수가 0.42% 올랐습니다. 18분기 연속입니다. 4년 반 동안 한 번도 안 꺾였다는 뜻입니다.

상가는 0.03% 내렸습니다. 중대형은 보합, 소규모가 0.14%, 집합이 0.04% 빠졌습니다.

출처: 한국부동산원 2026년 2분기 상업용부동산 임대동향조사

오피스 안에서도 지역이 갈립니다. 서울이 0.61% 올랐고 강남과 도심이 각각 0.65%입니다. 경기는 0.27%, 부산은 0.06%. 반대로 충남은 0.31%, 제주는 0.22%, 대전은 0.15% 내렸습니다.

수익률은 두 배 차이가 납니다

임대료보다 이쪽이 더 벌어졌습니다.

오피스 2.15%와 소규모 상가 0.86%. 두 배가 넘습니다. 같은 상업용 부동산인데 이렇게 갈립니다.

상가 안에서도 오른 곳이 있습니다

전체는 마이너스인데 명동은 3.19% 올랐습니다. 뚝섬 2.55%, 종로 1.28%.

내린 쪽은 충북 0.27%, 전남 0.25%입니다.

출처: 한국부동산원 2026년 2분기 상업용부동산 임대동향조사. 상가 상권별 임대가격지수 변동률

오른 세 곳을 보면 공통점이 있습니다. 사람이 일부러 찾아오는 자리입니다. 저희가 외국인이 오는 상권과 서울 상권 공실률에서 따로 다룬 이야기가 숫자로 다시 확인된 셈입니다.

공실은 1층 문제가 아닙니다

이번 조사에서 제일 눈에 띈 건 이 숫자였습니다.

출처: 한국부동산원 2026년 2분기 상업용부동산 임대동향조사. 공실률

1층은 6.7%인데 중대형 상가 전체는 14.3%입니다. 두 배가 넘습니다.

1층은 차는데 위층이 비어 있다는 뜻입니다. 건물을 볼 때 1층 임차인만 보고 판단하면 안 되는 이유가 여기 있습니다.

그래서 무엇을 봐야 하나

평균 공실률 13.4%라는 숫자는 판단에 쓸 수 없습니다. 그 안에 1층 6.7%와 중대형 14.3%가 같이 들어 있습니다.

지금 보고 계신 건물이 오피스에 가까운지 상가에 가까운지, 1층 비중이 얼마인지, 그 상권에 사람이 늘고 있는지. 이 세 가지가 평균보다 훨씬 많은 걸 알려줍니다.