한남동 꼼데가르송길 건물 리뷰

안녕하세요, 빌사남입니다.

오늘은 저희 팀이 직접 걸어 확인한 한남동 꼼데가르송길 건물 사례들을 소개드립니다. 장동건 씨 건물부터 싸이·차범근·차두리·박태준 씨 건물, 평당 3억 5천 대로변 신고가, 크러쉬 씨 건물까지 순서대로 정리합니다.

한눈에 보기

한남동 상권 구조

한남동은 한강의 ‘한’, 남산의 ‘남’에서 유래했습니다. 배산임수 지형으로 대기업 총수와 유명인이 밀집한 지역으로, 상권은 꼼데가르송길 대로변 및 이면도로, 순천향대학교 병원 인근 먹자 상권, 한남더힐 배후 근생 상권으로 나뉩니다. 이번 리뷰는 꼼데가르송길 중심입니다.

장동건 매입 건물 — 한남동 683-73 · 126억 (2011년) · 포르쉐 입점

토지 100평, 연면적 443평, 준주거지역. 2011년 126억(평당 약 1억 2천)에 매입 당시 고가 논란이 있었으나, 현재 1·2층 임차사가 폭스바겐에서 포르쉐로 업그레이드됐습니다. 꼼데가르송길 1층 시세(평당 40~50만원) 기준 임대료가 상당히 올라간 것으로 추정됩니다. 장기 보유가 만든 결과입니다.

싸이 매입 건물 — 한남동 683-139 · 78억 5천 (2012년)

2012년 78억 5천(평당 7,800만원)에 85년 준공 노후 건물을 매입해 증축·리모델링 후 스타벅스 리저브를 입점시켰습니다. 현재 스타벅스 리저브 퇴거 후 맥퀸즈 플라워 스쿨이 입점했고 일부 층은 공실 상태입니다.

차범근·차두리 매입 건물 — 한남동 683-142 · 35억 (2004년)

2004년 35억(평당 3,500만원, 토지 100평)에 매입. 앤트러사이트 장기 임차 후 현재 온러닝으로 교체됐으며, 22년 만에 땅값이 약 10배 상승한 것으로 추정됩니다.

박태준 매입 건물 — 한남동 683-127 · 경매 21억 → 53억

2017년 경매 낙찰 21억, 무신사 임차(보증금 1억·월세 1,500만원) 및 건물 대수선 후 2026년 53억 매각. 시세차익 32억, 수익률 3.5%. 위반 증축·두 필지 구조 등 행정 이슈가 있어 대출 없이 접근한 매수자가 해결한 케이스입니다.

아벡쉐리 건물 — 한남동 738-25 · 평당 3억 5천 (2025년)

한남동 738-25번지, 토지 30평·연면적 44평의 소규모 노후 건물이 2025년 평당 3억 5천에 거래됐습니다. 사실상 토지 가치만으로의 고가 거래로, 주크·CC컬렉트·모조에스핀 전개사 주식회사 대현의 실사용 목적 매입으로 확인됐습니다.

좋은 브랜드가 들어가는 자리를 먼저 보는 것이 한남동 투자의 출발점입니다. 구독과 좋아요 부탁드립니다.

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자주 묻는 질문

한남동 꼼데가르송길은 어떤 곳인가요?

한남동은 한강의 한, 남산의 남에서 온 이름입니다. 배산임수 지형에 대기업 총수와 유명인이 모여 사는 곳입니다. 상권은 꼼데가르송길 대로변과 이면도로, 순천향대 병원 인근 먹자골목, 한남더힐 배후 근생 상권으로 나뉩니다. 이 글은 꼼데가르송길 중심입니다. 1층 임대 시세는 평당 40만~50만원 수준입니다.

고가 논란이 있던 건물이 나중에 어떻게 됐나요?

장동건 씨가 2011년 126억(평당 약 1억 2천)에 산 한남동 683-73이 그런 경우입니다. 토지 100평, 연면적 443평, 준주거지역입니다. 당시에는 비싸다는 말이 많았는데, 지금은 1·2층 임차사가 폭스바겐에서 포르쉐로 바뀌었습니다. 장기 보유가 만든 결과입니다. 한남동에서는 사는 시점보다 얼마나 들고 있느냐가 더 크게 작용합니다.

22년 만에 10배가 정말 오르나요?

차범근·차두리 부자가 2004년 35억(평당 3,500만원, 토지 100평)에 산 한남동 683-142가 그렇습니다. 땅값 기준으로 약 10배 오른 것으로 추정됩니다. 앤트러사이트가 오래 있다가 지금은 온러닝으로 바뀌었습니다. 다만 22년이라는 시간을 함께 보셔야 합니다. 짧게 보고 들어가는 시장이 아닙니다.

경매로 산 건물은 어떻게 정리했나요?

한남동 683-127은 2017년 경매에서 21억에 낙찰됐습니다. 무신사를 보증금 1억·월세 1,500만원에 임차로 넣고 건물을 대수선한 뒤 2026년 53억에 팔았습니다. 시세차익 32억, 수익률 3.5%입니다. 위반 증축과 두 필지 구조 같은 행정 문제가 있어 대출을 끼기 어려웠고, 그래서 대출 없이 들어간 매수자가 그 문제를 풀어낸 경우입니다. 경매 물건의 값이 싼 데는 대개 이유가 있습니다.

평당 3억 5천짜리 노후 건물을 왜 사나요?

한남동 738-25는 토지 30평, 연면적 44평의 작고 오래된 건물인데 2025년 평당 3억 5천에 거래됐습니다. 사실상 땅값만 주고 산 것입니다. 매수자는 주크·CC컬렉트·모조에스핀을 전개하는 주식회사 대현이고, 직접 쓰려고 산 것으로 확인됐습니다. 임대 수익을 계산해서 산 것이 아니라 그 자리에 자기 브랜드를 두려고 산 경우입니다. 이런 매수자가 있는 자리는 값의 기준이 달라집니다.

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다음 — 꼼데가르송길 2탄