법인이 세율 낮다던데

법인으로 건물을 사려는 분들이 가장 많이 하시는 말이 있습니다. 「법인이 세율이 낮잖아요.」

맞는 말인데, 건물 사려고 만든 법인에는 대개 해당되지 않습니다.

2026년 법인세율

출처: 국세청 「법인세 세율(2026년 이후)」. 2026년 1월 1일 이후 개시하는 사업연도분부터 적용. 영리법인 기준

개인 종합소득세 최고세율이 45%인 것과 비교하면 확실히 낮아 보입니다. 여기까지가 흔히 아는 내용입니다.

그런데 「소규모법인」은 2억 이하 구간이 없습니다

출처: 국세청 「법인세 세율(2026년 이후)」 소규모법인 항목

첫 줄이 다릅니다. 10% 구간이 통째로 없고 첫 원부터 20%입니다.

과세표준이 2억이라면 일반 법인은 2천만 원, 소규모법인은 4천만 원입니다. 여기에 지방소득세가 각각 10%씩 더 붙습니다. 같은 이익을 내고 세금은 두 배입니다.

건물 사려고 만든 법인은 대개 세 조건을 다 충족합니다

법인세법 시행령 제97조의4가 정한 요건입니다. 세 가지를 전부 충족해야 소규모법인이 됩니다. 문제는 임대 법인이 대개 전부 충족한다는 점입니다.

첫째, 부동산임대업이 주업이거나 수동적 수입이 매출의 절반 이상

이자·배당·부동산임대소득 합계가 매출액의 50% 이상이면 해당합니다. 건물을 사서 임대를 놓는 법인은 매출이 임대료뿐입니다. 100%입니다.

둘째, 상시근로자가 5인 미만

건물 한두 채를 관리하는 법인에 상시근로자 다섯 명을 두는 경우는 거의 없습니다. 관리는 관리업체에 맡기고 법인은 소유만 하는 구조가 일반적입니다.

셋째, 지배주주와 특수관계인 지분이 50% 초과

본인과 배우자, 자녀가 지분을 나눠 가진 가족 법인이면 그대로 해당합니다. 상속·증여를 염두에 두고 법인을 만드는 경우가 많은데, 그 구조가 바로 이 요건에 걸립니다.

성실신고확인서도 내야 합니다

소규모법인은 법인세 신고 때 세무사·회계사가 작성한 성실신고확인서를 함께 내야 합니다. 법인세법 제60조의2입니다.

확인 비용이 들고, 신고 준비에 손이 더 갑니다. 법인을 만들 때 계산에 넣어 두셔야 합니다.

그래도 법인이 유리한 이유는 따로 있습니다

세율만 보면 소규모법인은 매력이 줄어듭니다. 그런데 법인을 쓰는 진짜 이유는 다른 데 있습니다.

첫째는 대출입니다. 사옥으로 매입하면 한도가 크게 달라지고, 저희가 중개한 사례에서는 매매가 100억에 대출 88억이 나온 적도 있습니다. 사옥 매입 대출이 어디까지 나오는지는 따로 정리해 뒀습니다.

둘째는 비용입니다. 이자, 감가상각, 관리비, 대표 급여가 모두 손금으로 들어갑니다. 개인 명의로는 안 되는 처리입니다.

셋째는 승계입니다. 건물을 통째로 넘기는 것과 주식을 넘기는 것은 절차와 비용이 다릅니다.

다만 법인으로 살 때는 취득세를 먼저 확인하셔야 합니다. 서울에서 설립 5년이 안 된 법인이면 취득 관련 세금이 4.6%에서 9.4%로 올라갑니다.

자주 묻는 질문

법인세 2억 이하 10% 구간은 누가 쓸 수 있나요?

소규모법인에 해당하지 않는 영리법인입니다. 부동산임대업이 주업이 아니고, 상시근로자가 5인 이상이거나, 지배주주와 특수관계인 지분이 50% 이하인 법인입니다. 세 요건 중 하나만 벗어나도 됩니다.

상시근로자를 다섯 명으로 늘리면 되나요?

요건상으로는 그렇습니다. 다만 인건비가 세금 차액보다 큰 경우가 대부분입니다. 실제로 필요한 인력인지가 먼저이고, 세금은 그다음에 계산할 문제입니다. 형식만 갖춘 고용은 다른 위험을 만듭니다.

그럼 개인 명의가 나은가요?

세율 하나로 정할 수 없습니다. 개인은 임대소득이 다른 소득과 합산되어 종합과세되고, 법인은 대출 한도와 비용 처리에서 유리합니다. 보유 기간과 매도 계획, 승계 계획까지 놓고 봐야 답이 나옵니다.

이미 만든 법인이 소규모법인이면 어떻게 하나요?

사업연도 단위로 판단합니다. 요건은 해당 사업연도 기준이므로 상황이 바뀌면 판정도 바뀝니다. 다만 요건을 맞추려고 구조를 바꾸는 것이 실익이 있는지는 개별 계산이 필요합니다.

세법은 개별 사안에 따라 적용이 달라집니다. 이 글은 국세청 안내와 조문을 정리한 것이고, 실제 신고와 구조 설계는 세무사와 확인하고 진행하셔야 합니다.

정리

• 2026년 법인세율은 2억 이하 10%, 200억 이하 20%입니다.
• 소규모법인은 10% 구간이 없습니다. 첫 원부터 20%입니다.
• 임대업 주업, 상시근로자 5인 미만, 지배주주 지분 50% 초과 — 건물 법인은 대개 세 개를 다 충족합니다.
• 성실신고확인서 제출 의무도 따라옵니다.
• 법인의 진짜 장점은 세율이 아니라 대출 한도와 비용 처리, 승계입니다.

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