법인으로 사면 취득세가 두 배가 됩니다

법인으로 건물을 사려는 분께 저희가 계약 전에 꼭 확인하는 게 하나 있습니다. 법인 등기부등본의 설립일입니다.

서울에서 설립한 지 5년이 안 된 법인이면 취득세가 두 배가 됩니다. 100억짜리 건물에서 5억 가까이 갈립니다.

4.6%가 9.4%가 됩니다

근거: 지방세법 제13조 제2항, 제151조 제1항 제1호, 농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호. 주택 외 유상승계 취득 기준

취득세 중과세율은 「표준세율의 3배에서 중과기준세율의 2배를 뺀 값」입니다. 표준세율 4%, 중과기준세율 2%를 넣으면 12%에서 4%를 뺀 8%가 나옵니다.

지방교육세도 같이 올라갑니다. 대도시 중과에 해당하면 원래 산출액의 3배로 계산합니다. 0.4%가 1.2%가 됩니다. 농어촌특별세는 표준세율 2%를 기준으로 계산하기 때문에 0.2% 그대로입니다.

매매가 100억이면 4억 6천만 원이 9억 4천만 원이 됩니다. 차이가 4억 8천만 원입니다. 자기자본 계획이 통째로 틀어지는 금액입니다.

조건은 세 가지입니다

첫째, 과밀억제권역인가

수도권정비계획법 시행령 별표1이 정합니다. 서울특별시는 전역이 과밀억제권역입니다. 예외 동이 없습니다.

인천은 강화군, 옹진군, 서구 일부, 인천경제자유구역, 남동국가산업단지가 빠집니다. 경기도는 의정부, 구리, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포가 들어가고 남양주와 시흥은 일부만 들어갑니다.

강남에서 건물을 보고 계시면 이 조건은 무조건 걸린다고 보시면 됩니다.

둘째, 설립·설치·전입 후 5년이 안 됐는가

법인의 본점이나 지점을 대도시에 설립·설치하거나 대도시로 전입한 뒤 5년 이내에 취득하는 부동산이 대상입니다.

여기서 놓치기 쉬운 게 있습니다. 5년 이내에 사는 부동산은 업무용이든 비업무용이든 전부 대상입니다. 사옥으로 쓸 건물만 걸리는 게 아니라, 그냥 임대 놓을 건물을 사도 걸립니다.

셋째, 대도시 중과 제외 업종이 아닌가

지방세법 시행령 제26조가 정한 업종에 직접 사용할 목적으로 취득하면 중과에서 빠집니다. 다만 조건이 붙습니다.

취득일부터 1년 안에 그 업종에 직접 쓰지 않으면 추징합니다. 1년 안에 다른 업종이나 다른 용도로 쓰거나 겸용해도 추징합니다. 2년 이상 그 용도로 쓰지 않고 팔아도 추징합니다. 「일단 제외 업종으로 넣고 나중에 바꾸자」가 안 되는 구조입니다.

출처: 강동구청 「알기쉬운 법인 취득세 – 법인 취득세 중과」(2026-08-19 기준), 지방세법 제13조·시행령 제25조·제26조·제27조·제31조

놓치기 쉬운 세 가지

휴면법인을 인수해도 「설립」으로 봅니다

중과를 피하려고 오래된 법인을 사 오는 경우가 있습니다. 그런데 지방세법 시행령 제27조가 휴면법인을 따로 정해 뒀습니다. 해산했거나 폐업한 법인, 인수일 이전 1년 안에 계속등기를 한 법인, 그리고 인수일 이전 2년 이상 사업 실적이 없고 인수 전후 1년 안에 임원의 절반 이상을 바꾼 법인이 여기 들어갑니다.

이런 법인을 인수하면 과점주주가 된 날을 설립일로 봅니다. 껍데기만 오래된 법인은 소용이 없다는 뜻입니다.

서울 밖에서 서울로 옮기면 「전입」입니다

대도시 안에서도 서울 외 지역에서 서울로 들어오는 것은 전입으로 봅니다. 경기도에 있던 법인을 강남으로 옮기고 5년 안에 건물을 사면 중과입니다.

본점 사옥을 신축하면 5년과 무관합니다

본점 사업용 부동산을 신축하거나 증축하면 설립일과 관계없이, 중과 제외 업종인지와도 관계없이 중과됩니다. 이건 지방세법 제13조 제1항이 따로 정한 내용입니다.

반대로 말하면 이미 지어진 건물을 매매로 사는 것은 이 조항의 대상이 아닙니다. 신·증축만 해당합니다. 사옥을 지을지 살지 정할 때 이 차이가 큽니다.

그래서 법인으로 사는 게 손해인가

아닙니다. 취득세는 한 번이고, 대출과 비용 처리는 계속됩니다. 사옥으로 매입하면 대출 한도가 크게 달라지는데, 저희가 중개한 사례에서는 매매가 100억에 대출 88억이 나온 적도 있습니다. 사옥 매입 대출이 어디까지 나오는지는 따로 정리해 뒀습니다.

판단은 두 개를 같이 놓고 해야 합니다. 5년이 안 된 법인이라면 취득세 차액과 대출로 아끼는 금액을 비교하고, 급하지 않다면 5년이 지난 뒤로 잔금을 미루는 것도 선택지입니다.

자주 묻는 질문

법인 설립 5년이 지나면 무조건 중과가 아닌가요?

설립일 기준 5년이 지났어도 그 사이에 대도시에 지점이나 분사무소를 새로 설치했다면 그 설치일부터 다시 5년을 봅니다. 서울 밖에서 서울로 본점을 옮긴 경우에도 전입일부터 5년입니다. 설립일 하나만 보고 판단하시면 안 됩니다.

임대 목적으로 사는 건물도 중과 대상인가요?

대상입니다. 설립·설치·전입 후 5년 이내에 취득하는 부동산은 업무용과 비업무용을 가리지 않습니다. 사옥으로 쓰는 건물만 걸린다고 알고 계신 분이 많은데 그렇지 않습니다.

오래된 법인을 인수해서 사면 되지 않나요?

휴면법인에 해당하면 인수한 날을 설립일로 봅니다. 2년 이상 사업 실적이 없거나 인수 전후 1년 안에 임원 절반 이상이 바뀐 법인 등이 휴면법인입니다. 실제로 사업을 계속해 온 법인이 아니면 효과가 없습니다.

중과세를 나중에 돌려받을 수 있나요?

반대 방향이 더 많습니다. 중과 제외 업종으로 신고해 일반세율로 냈다가 1년 안에 직접 사용하지 않거나 2년을 못 채우고 팔면 차액을 추징당합니다. 개별 사안은 세무사와 확인하셔야 합니다.

세법은 개별 사안에 따라 적용이 달라집니다. 이 글은 조문과 지자체 안내를 정리한 것이고, 실제 신고는 세무사와 확인하고 진행하셔야 합니다.

정리

• 서울은 전역이 과밀억제권역입니다. 강남에서 법인으로 사면 이 조건은 항상 걸립니다.
• 설립·지점 설치·전입 후 5년 이내에 사는 부동산은 업무용이든 아니든 전부 중과 대상입니다.
• 취득 관련 세금이 4.6%에서 9.4%로 갑니다. 100억이면 4억 8천만 원 차이입니다.
• 휴면법인 인수는 설립으로 보고, 본점 사옥 신·증축은 5년과 무관하게 중과입니다.
• 대출로 아끼는 금액과 같이 놓고 판단해야 합니다. 잔금일을 미루는 것도 방법입니다.

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