저희 채널에 7년 전에 올라간 영상이 하나 있습니다. 회계사 세 분이 같이 쓰던 사무소를 옮기면서, 신설 법인을 만들어 강남구 삼성동에 건물을 산 이야기입니다.
조회수 3만 4천 회 가까이 나온 영상인데, 지금 다시 보면 숫자 하나가 완전히 달라져 있습니다. 그 얘기를 하려고 합니다.
먼저 숫자부터 보겠습니다
영상에서 직접 말한 금액입니다.
- 매입가 40억
- 리모델링 예상 6억
- 취득세 2억
- 합계 48억
- 자기자본 15억 — 세 분이 5억씩
- 대출 33억
자기자본 15억으로 48억짜리를 움직였습니다. 자기자본 비율로 보면 31% 정도입니다.
임대를 놓으려고 산 게 아니라 회계법인 사옥으로 쓰려고 산 건물입니다. 이 차이가 뒤에 나오는 얘기 전부를 가릅니다.
지금 똑같이 사면 취득세가 1억 9천 더 듭니다
영상은 2019년 8월 영상입니다. 그때 법인 취득세는 4.6%였습니다. 40억이면 1억 8,400만 원. 영상에서 「취득세 2억」이라고 한 것과 맞습니다.
그런데 2020년 8월에 법이 바뀌었습니다. 서울에서 설립한 지 5년이 안 된 법인이 부동산을 사면 취득세가 9.4%입니다.
- 2019년 — 40억 × 4.6% = 1억 8,400만 원
- 지금 — 40억 × 9.4% = 3억 7,600만 원
- 차액 1억 9,200만 원
자기자본 15억 중에 1억 9천이 세금으로만 더 나갑니다. 리모델링 6억 잡아놓은 것과 비교하면 그 3분의 1에 가까운 돈입니다. 자금 계획이 통째로 흔들리는 금액입니다.
세율이 어떻게 계산되는지, 어떤 경우에 걸리는지는 따로 정리해뒀습니다. 법인으로 사면 취득세가 두 배가 됩니다를 보시면 됩니다.
법인으로 건물을 보고 계시면, 계약 전에 법인 등기부등본의 설립일부터 확인하셔야 합니다.
세율도 그대로 쓰면 안 됩니다
영상에서는 「개인은 양도세 46.2%, 법인은 22%」라고 말합니다. 양도세 쪽은 지금도 맞습니다. 과세표준 5억에서 10억 구간이 42%에 지방소득세 4.2%가 붙어서 46.2%입니다.
법인세 22%는 다릅니다. 지금은 2억 이하 10%, 2억에서 200억 20%, 200억에서 3,000억 22%입니다.
그런데 이 사례에서 눈여겨볼 게 따로 있습니다. 이 법인은 임대 법인이 아니라 회계법인입니다. 건물 사려고 만든 임대 법인은 「소규모법인」에 걸려서 2억 이하 10% 구간을 못 씁니다. 첫 원부터 20%입니다. 사옥으로 쓰는 법인은 이 규정에 안 걸립니다.
같은 「법인 매입」이라도 사옥이냐 임대냐에 따라 세금이 갈립니다. 법인이 세율 낮다던데 — 임대 법인은 10% 구간을 못 씁니다에 조건을 정리해뒀습니다.
5일 만에 결정했다는 말의 진짜 뜻
영상에서 이렇게 말합니다. 6월 첫째 주에 건물을 보고, 그 주 금요일에 가계약금을 보냈다고. 5일입니다.
그런데 바로 이어서 이렇게 덧붙입니다. 「5일 만에 결정한 거지만 실질적으로는 오랫동안 언젠가 매입해야겠다는 생각을 하고 있었다」고요.
이게 맞습니다. 좋은 건물이 나왔을 때 5일 안에 판단하려면, 그 전에 몇 달치 거래 사례와 주변 임대료를 이미 보고 있어야 합니다. 매물이 나오고 나서 알아보기 시작하면 늦습니다.
이 건물의 가장 큰 장점은 명도가 끝나 있었다는 것
영상에서 이 건물의 장점을 묻자 바로 나온 답이 명도였습니다. 「명도가 안 됐었다고 생각하면 가격을 되게 깎았어야 했다」고 합니다.
임대차보호법이 임차인 쪽으로 계속 강화됐습니다. 건물주라고 해서 함부로 내보낼 수 없습니다. 법을 지켜서 절차를 밟아야 하고, 그 과정에 시간과 돈이 듭니다.
명도가 끝난 건물과 안 끝난 건물은 같은 가격이어도 다른 물건입니다. 사옥으로 쓰려고 사는 경우엔 더 그렇습니다. 명도가 안 되면 입주 자체를 못 합니다.
계약서 쓰는 중에 2억 더 주겠다는 사람이 나타났습니다
가계약금을 보내고 계약서를 쓰기까지 3주가 걸렸다고 합니다. 그 사이에 원래 가격보다 2억을 더 주고 사겠다는 사람이 나타났습니다.
매도자가 흔들렸고, 결국 급하게 계약서를 썼다고 합니다.
가계약금을 보낸 뒤부터 본계약까지가 제일 위험한 구간입니다. 좋은 물건일수록 그렇습니다. 이 기간을 짧게 가져가는 게 실무에서는 가격을 깎는 것만큼 중요합니다.
신설 법인인데도 대출이 나왔습니다
48억 중에 33억을 대출로 잡았습니다. 신설 법인이면 실적이 없어서 대출이 어려울 것 같지만, 사옥 목적이면 얘기가 다릅니다.
영상에서도 이렇게 말합니다. 「부동산임대법인은 법인 안에서도 대출 규제를 좀 받는 느낌」이라고요. 반대로 말하면 내가 직접 쓸 사옥은 임대 목적보다 조건이 낫습니다.
사옥 용도일 때 한도가 어디까지 가는지는 사옥으로 사면 대출 최대 90%까지 나올 수 있다에 정리해뒀습니다.
정리
- 자기자본 15억으로 48억짜리 사옥을 샀습니다. 매입 40억, 리모델링 6억, 취득세 2억
- 지금 같은 조건이면 취득세만 1억 9,200만 원이 더 듭니다. 2020년 8월 이후 서울 설립 5년 미만 법인은 9.4%입니다
- 사옥으로 쓰는 법인과 임대만 놓는 법인은 세율 구간부터 다릅니다
- 명도가 끝나 있는지가 가격만큼 중요합니다
- 가계약금부터 본계약까지가 제일 위험한 구간입니다
법인으로 건물을 보고 계시면, 등기부등본 설립일과 법인 형태부터 같이 보겠습니다. 취득세와 대출 조건이 거기서 갈립니다.
이 글은 빌사남 TV 영상(2019년 8월 공개)에서 확인한 내용을 기준으로 작성했습니다. 취득세·법인세율은 2026년 9월 현재 기준으로 다시 확인해 반영했으며, 근거는 지방세법 제13조 제2항과 국세청 「법인세 세율(2026년 이후)」입니다.
