전국 경매 물건이 3만 6,000건입니다

저희 회사로 경매 관련 문의가 부쩍 늘었습니다. 체감만 그런 게 아니라 숫자가 그렇습니다.

전국 법원에서 실제로 진행되는 경매 물건이 2020년 초반에는 약 8,000건이었습니다. 올해 6월에 약 3만 건, 9월 중순 기준으로는 약 3만 6,000건입니다. 3개월 사이에도 6,000건이 늘었습니다.

그런데 이 글에서 하고 싶은 얘기는 「지금 경매로 사세요」가 아닙니다. 오히려 반대입니다. 경매로 나온 물건을 경매가 진행되기 전에 일반 매매로 돌리는 방법이 있고, 저희가 최근에 그렇게 정리한 건이 몇 건 있습니다.

왜 이렇게 늘었나 — 금리가 1~2%에서 5~7%로 갔습니다

2020년, 2021년에는 금리가 1%대를 받으시던 분도 있었고 보통 2% 정도였습니다. 그때 빌딩을 사는 구조는 단순했습니다. 수익률 3%로 맞춰서 사고, 리모델링이든 신축이든 빌드업을 해서 완성형으로 만든 다음 다시 파는 것이었습니다.

그런데 코로나가 끝난 2022년부터 2024년 사이에 금리가 5%에서 7%까지 올랐습니다. 3% 수익률을 보고 들어간 건물에 5~7% 이자를 내게 된 겁니다. 이 구조가 깨진 게 지금 경매 물건이 쌓이는 가장 큰 원인입니다.

지금은 신규 법인으로 건물을 매입하실 때 금리가 4% 중반에서 5% 정도 나옵니다. 매수자는 그 금리를 감안한 가격을 원하고, 매도자는 이미 쓴 원가가 있어서 그 아래로는 못 내립니다. 이 괴리가 안 좁혀지면 결국 경매로 갑니다.

대출이 매가보다 큰 건물은 팔고 싶어도 못 팝니다

경매로 가기 전에 일반 매매로 정리하고 싶어 하시는 분들이 많습니다. 그런데 기존에 받아 놓은 대출 금액이 너무 커서, 지금 시세로 팔면 대출을 못 갚는 상황이 생깁니다. 그 금액 아래로는 매각 자체가 안 되니까 결국 경매로 넘어갑니다.

여기에 건축비가 겹칩니다. 땅을 사서 새로 지어야 하는 물건인데 자재값이 올라서 선뜻 엄두가 안 나는 겁니다. 매수 검토가 멈추면 물건은 더 오래 남습니다.

2022년에 한꺼번에 공급된 신축 건물들도 영향이 있습니다. 생각보다 임차 수요가 적어서 비어 있는 층이 생기고, 그러면 이자 상환이 어려워집니다. 저희가 임차인이 옆 건물로 가는 이유를 따로 정리해 둔 것도 같은 맥락입니다.

2022년에 한꺼번에 공급된 신축 건물들도 영향이 있습니다. 생각보다 임차 수요가 적어서 비어 있는 층이 생기고, 그러면 이자 상환이 어려워집니다. 저희가 임차인이 옆 건물로 가는 이유를 따로 정리해 둔 것도 같은 맥락입니다.

경매로 낙찰받으면 말소기준권리 아래에 있는 권리는 전부 말소됩니다. 그게 경매의 가장 큰 장점입니다.

반대로 일반 매매로 돌리면 그 말소를 중개사와 매수인이 직접 정리해야 합니다. 권리 관계를 끝까지 보고 리스크를 잡아야 한다는 뜻입니다. 쉽지 않습니다. 저희가 등기부에 적힌 근저당 금액이 실제 빚이 아닌 이유를 먼저 써 둔 이유이기도 합니다.

그런데 그걸 감수하고도 일반 매매로 돌리는 게 나은 경우가 있습니다. 대리 입찰을 맡아 보면 가장 마음 졸이는 게 입찰일 전에 경매가 취하되는 것입니다. 준비는 다 해놨는데 물건이 사라집니다. 일반 매매로 돌리면 기다릴 필요가 없습니다.

최근에 이렇게 정리한 두 건

첫 번째는 공유물분할청구소송으로 나온 경매였습니다. 공유자들끼리 다툼이 생기면 소송으로 가고, 결국 경매로 나옵니다. 그런데 이런 물건은 그냥 두면 제값에 안 팔립니다.

이 건은 주택으로 쓰이던 부분이 걸려 있었습니다. 그대로 두면 법인이 취득할 때 취득세와 대출에서 막힙니다. 근린생활시설로 용도를 바꾸면 그게 풀립니다. 매도자 입장에서도 제값에 파는 길이 생깁니다. 그래서 경매를 일반 매매로 전환하고, 용도 변경을 먼저 한 다음에 매각을 진행했습니다. 법인 취득세 문제는 설립 5년이 안 된 법인은 취득세가 두 배라는 글에 정리해 뒀습니다.

두 번째는 강제경매 건이었습니다. 채무가 많이 남아 있던 물건인데, 경매가 진행되기 전에 정리해서 마무리했습니다. 아직 잔금 전이라 어디라고 말씀드리기는 어렵습니다. 잔금이 지나면 사례로 따로 공유드리겠습니다.

경매정보지에 안 나오는 것들

경매로 입찰하시는 분이 채무자와 연락할 수 있을까요. 사실상 불가능합니다. 낙찰을 받아야 사건기록을 열람해서 연락처라도 받고, 언제 나가실 거냐고 물어보는 수준이 전부입니다.

저희는 그 전부터 소통을 하고 있습니다. 그래서 법원 경매정보지에는 안 나오는 것들을 사전에 확보합니다.

• 채무자와의 합의서
• 임차인의 퇴거 확약서
• 물건의 히스토리 — 공부상 자료에 안 나오는 것들
• 진행 중인 법적 절차의 실제 상태

경매 현장에 가 보시면 다들 눈치 싸움을 합니다. 저 사람이 내 물건에 쓰는 사람인가, 얼마를 쓸까. 입찰표도 선거할 때 쓰는 기표소 같은 데 들어가서 가립니다. 그 리스크를 사전에 없애 드리는 게 저희가 하는 일입니다.

감정평가 금액은 지금 시세가 아닙니다

경매 물건은 2년씩 미루면서 버티시다가 나오는 경우가 많습니다. 그러면 감정평가를 받은 시점이 2년 전입니다. 지금 시세와 안 맞습니다.

그래서 신건 중에는 지금 시세보다 확실히 저렴한 물건이 섞여 있습니다. 게다가 신건은 보는 눈이 적습니다. 1회차에 들어가는 사람이 많지 않으니까요. 이건 경매의 진짜 메리트가 맞습니다.

다만 「경매니까 싸게 살 수 있겠지」라는 기대만 가지고 들어가시면 안 됩니다. 권리 관계, 남은 채무, 건물주와의 소통 — 이게 정리가 안 된 상태에서 입찰가만 낮추면 낙찰받고 나서 더 많이 씁니다.

정리

경매 물건이 3만 6,000건까지 늘어난 건 누군가에게는 아픔이고 누군가에게는 기회입니다. 저희가 보는 건 그 사이입니다. 경매로 나왔다고 해서 꼭 경매로 사야 하는 건 아닙니다. 진행되기 전에 권리 관계를 풀고 일반 매매로 돌리면, 매도자도 제값을 받고 매수자도 리스크 없이 삽니다.

경매로 나온 물건을 보고 계시거나, 반대로 지금 들고 계신 건물이 그쪽으로 갈 것 같아서 걱정이시라면 상담 문의로 연락 주시면 됩니다. 등기부와 지번만 있으면 어느 단계까지 와 있는지부터 봐 드립니다.

이 글은 빌사남 TV 「급증하는 부동산 경매, 이걸 알고 모르고는 큰 차이」 영상 내용을 정리한 것입니다. 경매 건수는 2026년 9월 중순 기준이며, 공매와 경매의 차이는 빌딩 공매는 경매와 무엇이 다른가에 따로 정리해 뒀습니다.