용적률은 올랐는데 왜 그만큼 못 지었을까
2025년 5월 서울시가 제2종 일반주거지역 용적률을 250%, 제3종을 300%로 올렸습니다. 3년 한시입니다. 그런데 현장에서는 올려준 만큼 못 짓는다는 말이 계속 나왔습니다. 발목을 잡던 일조사선이 어떻게 풀리…
김윤수의 글
BSN 빌사남 대표. 2009년 공인중개사 자격을 취득한 뒤 상업용 빌딩 거래 현장에서 일해 왔습니다. 2016년 빌사남 사업을 시작하며 국내 최초로 빌딩 실거래가 조회 앱을 내놓았고, 2017년 BSN빌사남부동산중개법인을 세웠습니다. 《빌사남이 말하는 빌딩 투자의 모든 것》 등 빌딩 투자 분야 저서 네 권을 썼습니다.
글 68건
임차인 업종에 따라 공실 위험이 두 배 갈립니다 — 국세청 생존율 데이터
2024년 폐업자가 처음으로 100만 명을 넘었습니다. 국세청 통계상 창업 1년 생존율은 미용실 91.1%, 호프·주점 52.3%로 두 배 가까이 차이 납니다. 임대인이 임차인 업종을 먼저 확인해야 하는 이유입니다.
빌딩 공매는 경매와 무엇이 다른가 — 청담동 1번지가 남긴 것
공매는 경매보다 싸 보이고 가격도 빨리 내려갑니다. 대신 유치권과 점유자를 매수자가 그대로 안고 갑니다. 2026년 상반기 청담동 1번지 공매를 사례로, 두 절차가 어디서 갈리는지와 매수자가 인수하게 되는 조건을 정…
금리가 내렸는데 왜 빌딩은 안 팔릴까
기준금리는 2024년 3.5%에서 2025년 2.5% 수준까지 내렸습니다. 그런데 빌딩 거래 건수는 오히려 줄었습니다. 원인은 금리가 아니라 공실이었습니다. 관련 기사가 무엇을 맞히고 무엇을 틀렸는지 거래량과 임대차…
판교 운중동 단독주택 40억 — 연면적 87평인데 실사용 160평, 단독주택을 연면적으로 보면 안 되는 이유
판교 운중동 단독주택을 지하 1층부터 옥상까지 둘러봤습니다. 대지 74평, 연면적 87평, 매매 40억. 그런데 실제로 쓰는 면적은 160평입니다. 지하 선큰과 마당, 옥상이 만드는 차이와 단독주택을 볼 때 대지 조…
근저당이란? 뜻과 등기부 금액이 실제 빚이 아닌 이유
근저당은 앞으로 늘었다 줄었다 할 빚까지 한도를 정해 미리 담보로 잡아두는 권리입니다. 그래서 등기부에 적힌 금액은 실제로 남은 빚보다 큽니다. 저당권과의 차이, 설정과 말소 방법, 건물을 살 때 반드시 확인해야 할…
꼬마빌딩 투자 공식이 바뀌었어요 — 사는 게 아니라 채우는 거예요
예전에는 어떤 빌딩을 살까가 가장 큰 질문이었습니다. 지금은 사고 나서 어떻게 채우느냐가 수익을 가릅니다. 고금리와 공실이 꼬마빌딩 투자 기준을 어떻게 바꿔놓았는지, 매입 이후에 무엇을 준비해야 하는지 세 가지로 정…
빌딩 투자 전 꼭 만나야 할 3명
빌딩 투자를 시작할 때 매물부터 찾는 분이 많습니다. 저는 매물보다 사람을 먼저 찾으시라고 말씀드립니다. 20년 넘게 이 시장에서 지켜본 성공한 건물주들에게 공통으로 있던 세 사람이 누구이고, 왜 그 순서여야 하는지…
광안리 민락동 1선 시세 — CU 건물 27평 40억, 평당 1억 4,500만. 삼익비치 재건축 확정에도 웃을 수 없는 이유
광안리 2탄입니다. 민락동 해변 1선을 걸었습니다. CU 건물은 27평에 40억, 평당 1억 4,500만원에 거래됐습니다. 삼익비치 재건축이 확정됐는데도 메인 자리가 오락실로 채워지고 있습니다. 그 이유와 1선 임대…
부산 광안리 빌딩 시세 — 남천동 평당 4,000만에서 6,500만, 29억 모텔이 예약률 100% 호텔이 되기까지
부산 광안리 1탄입니다. 남천동 평당가는 4,000만원에서 6,500만원까지 벌어져 있습니다. 29억에 팔린 모텔이 예약률 100% 호텔이 되기까지의 과정과, 같은 1선인데도 가격이 갈리는 기준을 현장에서 확인해 정…
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